Katowice z coraz większą ilością powierzchni biurowych

Metropolia Górnośląsko-Zagłębiowska wraz z Katowicami stanowi jeden z najszybciej rozwijających się obszarów miejskich w Polsce. Atrakcyjne położenie geograficzne, zapewniające inwestorom bliskość głównych ciągów komunikacyjnych, dobra infrastruktura oraz dostęp do wykwalifikowanych pracowników sprawiają, że rynek katowicki charakteryzuje wysoka atrakcyjność zarówno dla deweloperów, jak i najemców.

— W 2020 r. popyt na powierzchnię biurową w Katowicach wyniósł prawie 65 tys. mkw. Tak wysoki wynik to efekt stabilnego zainteresowania projektami biurowymi w budowie, co przekłada się na liczbę umów przednajmu w budynkach, które zostały oddane do użytkowania dopiero pod koniec 2020 roku. W minionym roku do użytku oddano 61,3 tys. mkw. biur, co było wynikiem kilkukrotnie wyższym niż w 2019 roku, gdy otwarto tylko 9,8 tys. mkw. powierzchni. Wśród największych oddanych w 2020 roku projektów znalazły się park biurowy Face2Face Business Campus (46 tys. mkw.) składający się z dwóch budynków, DL Piano (11,5 tys. mkw.) i Global Office Park C (4 tys. mkw.) — zaznacza Barbara Pryszcz, dyrektor regionalny Colliers International w Katowicach.

Katowice to jeden z najdynamiczniej rozwijających się biurowych rynków regionalnych w Polsce. Szacujemy, że do końca 2023 roku na rynek może trafić ok. 190 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni, która aktualnie jest już na etapie budowy. Obecna sytuacja spowodowała przesunięcie dat oddania do użytku wielu projektów. Natomiast znaczna część tych projektów czeka z dalszymi pracami na podpisanie umów przednajmu z zainteresowanymi najemcami.

W ciągu najbliższych 3 lat biznesowe centrum miasta zostanie poszerzone o takie projekty jak np: .KTW II będące projektem TDJ Estate, kolejne fazy Global Office Park budowane przez Cavatina, czy Craft – projekt biurowy Ghelamco..

— Rozwój podaży ma własną dynamikę – zazwyczaj po roku obfitującym w nowe otwarcia budynków następuje obniżenie aktywności deweloperów pozwalające na absorpcję istniejącej powierzchni biurowej. Obecnie w Katowicach w budowie jest rekordowa ilość powierzchni biurowej. Apetyty deweloperów nie maleją. Kolejni lokalni i międzynarodowi gracze, jak Cavatina, DL Invest, Ghelamco, GTC, Opal Maksimum, TriGranit czy Vastint, rozpoczęli lub deklarują rozpoczęcie swoich inwestycji w najbliższym czasie — mówi Barbara Pryszcz, dyrektor regionalny Colliers International w Katowicach.

Inwestycje powstają głównie wzdłuż ulicy Chorzowskiej, jednej z kluczowych arterii Śląska ze względu na atrakcyjną lokalizację oraz dogodną komunikację.

— Kolejne projekty w tej okolicy są tylko kwestią czasu — zaznacza Barbara Pryszcz.

Powodzeniem cieszą się także kolejne przyczółki biurowe w centralnej i północnej części miasta wzdłuż Al. Korfantego, ul. Dworcowej i Al. Roździeńskiego. To zasługa rewitalizacji obszaru zarówno jeśli chodzi o budownictwo mieszkaniowe, jak i biurowe.

2. Pustostanów będzie więcej

Pod koniec 2020 roku współczynnik pustostanów na katowickim rynku wynosił 9,2% ze względu na dostarczenie do użytku stosunkowo dużej ilości powierzchni biurowej w ostatnim kwartale roku – 30,2 tys. mkw. Na nadchodzący rok eksperci Colliers prognozują powolną absorpcję niezagospodarowanej przestrzeni biurowej i wzrost współczynnika pustostanów.

Natomiast biorąc pod uwagę wysokość czynszów, Katowice stanowią konkurencyjny rynek najmu z dużym potencjałem. Stawki w najlepszych nowo powstających budynkach w mieście wahają się od 13,5 do 15,5 euro za mkw. miesięcznie, zaś w projektach klasy B czynsze kształtują się na poziomie 9-12 euro za mkw. miesięcznie. Prognoza dotycząca stawek czynszu pozostaje stabilna.

Katowice to miasto sprzyjające rozwojowi nie tylko dużych korporacji, ale też mniejszych organizacji. Widoczny jest między innymi rozwój firm R&D, które stopniowo zaczynają wychodzić z inkubatorów, parków technologicznych i kamienic, przenosząc się do korzystnych dla siebie lokalizacji takich, jak powierzchnie coworkingowe lub biura serwisowane.

— Stale odnotowujemy w Katowicach wzrost zainteresowania powierzchniami w biurach serwisowanych i coworkingach. Największą popularnością cieszą się centra, które oprócz dostarczenia funkcjonalnych przestrzeni, skupiają się również na tworzeniu społeczności. Kluczowymi atutami tych powierzchni bez wątpienia są elastyczna długość najmu i możliwość swobodnego zwiększania lub redukcji wynajmowanej przestrzeni. Jest to doskonała alternatywa dla najemców czekających na swoje docelowe biuro oraz dla firm, którym na początkowym etapie rozwoju trudno jest oszacować, jak szybko ich biznes będzie się rozwijał — mówi Barbara Pryszcz.

W ciągu następnych miesięcy do otwarcia swoich biur serwisowanych będą przygotowywać się Spaces przy ul. Matejki 3 (3 tys. mkw.) czy CitySpace w kompleksie Face2Face Business Park (2,3 tys. kmw). Także kolejni operatorzy poważnie rozważają wejście na rynek katowicki. Rozwijają się również marki własne w ramach poszczególnych projektów biurowych.

Niepewność, którą przyniosła pandemia Covid-19, spowodowała, że wiele firm odkładało decyzję o relokacjach i renegocjowało umowy najmu w obecnych lokalizacjach na korzystnych warunkach. Zaznaczyć jednak trzeba, że umowy przedłużane były na okres krótszy niż standardowo - zwykle na rok lub 2 lata. W strukturach najmu duży udział stanowiły też umowy przednajmu.

— Ze względu na uruchomienie budowy wielu nowych projektów biurowych w minionym roku duże korporacje zdecydowały się zabezpieczyć potrzebne powierzchnie umowami przednajmu. Wolumen umów pre-let w Katowicach wyniósł 38,7 tys. mkw. i jest to najwyższa wartość w historii rynku — mówi Barbara Pryszcz.

Widocznym trendem na rynku biurowym stają się podnajmy. Wiele firm, szukając oszczędności, podejmuje decyzję o podnajęciu części swojej powierzchni biurowej Na koniec IV kwartału w Katowicach w ramach ofert podnajmu dostępnych było ok. 17 tys. mkw., co stanowiło prawie 3% istniejącej podaży.

Utrzymuje się zainteresowanie Katowicami, nowi inwestorzy analizują możliwości rynku i przyglądają się sposobom pozyskania pracowników. Mimo zmniejszonego popytu w 2020 r. na rynku biurowym miały miejsce rekordowe transakcje.

Największą transakcją na rynku katowickim w 2020 r. była nowa umowa na zasadach pre-let podpisana w grudniu przez ING Tech Poland na najem 16,6 tys. mkw. w budowanym kompleksie mixed-use Global Office Park.

Wśród pozostałych umów wymienić należy nową umowę Capgemini oraz ekspansję Honeywell w Face2Face Business Campus B (odpowiednio 11 tys. mkw. i 3,7 tys. mkw., obie umowy na zasadach pre-let), renegocjację Hireright Poland w Silesia Star I (3,2 tys. mkw.) oraz nową umowę Sii Polska w biurowcu .KTW I (3,1 tys. mkw.)

Deweloperzy będą starali się wyróżnić na rynku, oferując wyższe parametry techniczne obiektów w standardzie wykończenia powierzchni oraz elastyczniejsze do aranżacji powierzchnie wraz z atrakcyjnymi przestrzeniami wspólnymi, gdzie pracownicy biur będą mogli kreatywnie spędzać czas wolny. Tego typu elementy dają najemcom większą swobodę w zakresie projektowania i dostosowania powierzchni i modelu pracy w biurze pod swoje potrzeby.
2. Hybrydowy model pracy a podnajmy

Ze względu na trwające zagrożenie epidemiologiczne większość pracowników biurowych wciąż pracuje z domu. W związku z tym pojawiły się podnajmy nowych, dopiero co wykończonych powierzchni w biurach, które są gotowe do użytkowania (często wyposażone w meble i potrzebny do pracy sprzęt).

Bezpieczeństwo i dobre samopoczucie pracowników będą odgrywały kluczową role w kształtowaniu środowiska pracy m.in. wzrost powierzchni przewidzianej na jedno stanowisko pracy w celu umożliwienia zachowania odpowiednich odstępów pomiędzy pracownikami, szereg zmian sanitarnych zmniejszających ryzyko zakażeń, tj. częsta wymiana powietrza, dezynfekcja, bezdotykowe systemy otwierania drzwi itp.

Nieuniknionym efektem wzrostu podaży oraz niższego popytu jest wzrost wskaźnika powierzchni niewynajętej. Niepewność związana ze stanem gospodarki oraz rozwojem pandemii powoduje, że część korporacji przyjęło zachowawcze podejście do planów rozwojowych i w efekcie wstrzymało procesy najmów. Trend ten może utrzymać się do końca roku.

Spadek popytu i wzrost ilości powierzchni niewynajętej będzie skutkować korektą w stawkach czynszowych, a konkretnie spadkiem czynszów bazowych i efektywnych. Właściciele budynków z dużym udziałem pustostanów będą zabiegać o najemców, oferując im bardzo konkurencyjne i elastyczne warunki najmu oraz rozbudowane pakiety zachęt.

Źródło: Colliers International