Kto zdominował popyt na magazyny w Polsce?

Całkowity popyt brutto na rynku magazynowym w Polsce osiągnął 5,1 miliona mkw. będąc powyżej wyniku z mocnego 2020 r. oraz średniej z ostatnich pięciu lat. Wyjątkowa aktywność deweloperów wpłynęła na utrzymanie tendencji wzrostowej wskaźnika pustostanów, który na koniec grudnia wyniósł 7,7 proc.

Podczas gdy średni roczny wzrost stawek wynajmu w Polsce przekroczył w 2022 r. 20 proc., rok 2023, ze średnim wzrostem na poziomie 5 proc., charakteryzował się dużo bardziej stabilnymi warunkami. Eksperci JLL podsumowują 2023 rok na rynku magazynowym.

Ryzyka i niepewność pozostają podwyższone, jednak projekcje PKB pozwalają na ostrożny optymizm w stosunku do 2024 r.

– Mimo różnego tempa wzrostu, większość europejskich gospodarek zaobserwuje poprawę wskaźników. Zgodnie z Oxford Economics, w latach 2024-2027 strefa euro zanotuje wzrost na poziomie około 6 proc. Polska ma przewyższyć tę dynamikę, ze wzrostem PKB o około 11 proc. Oczekuje się, że poprawa stabilności i przewidywalności w 2024 r. pomoże odbudować rynek i pobudzić aktywność w nadchodzących kwartałach – mówi Maciej Kotowski, Director, Research & Consultancy.

Stopniowe ożywienie na rynku logistycznym widać również w szerszej europejskiej perspektywie. W ciągu 2023 r. na europejskich rynkach wynajęto 24,5 miliona mkw., zaledwie 12 proc. poniżej pięcioletniej średniej (18 proc. dla pierwszej połowy roku). W Polsce, poprawa nastrojów w drugiej połowie roku pozwoliła na przebicie wyników z silnego 2020 r., jak również nieznaczne przekroczenie średniej z lat 2018-2022.

– Rok 2023 charakteryzował się stosunkowo silnym popytem netto oraz rekordowym wolumenem odnowień trwających umów i renegocjacji, które osiągnęły ponad 1,8 miliona mkw. Wynika to przede wszystkich z dojrzałości i wielkości rynku w Polsce oraz mniejszej skłonności najemców do zmiany lokalizacji w 2023 r. – mówi Tomasz Mika, Head of Industrial Agency.

– Nowy popyt ponownie zdominowali operatorzy logistyczni i sieci handlowe (po około 38 proc. udziału w całości). W przeciwieństwie do perspektywy europejskiej, wzrost sektora handlowego w Polsce w dużej mierze napędzał e-commerce, który wygenerował w ciągu 2023 r. aż 600 000 mkw. nowego popytu. Co istotne, za większość tego wyniku odpowiadał tylko jeden gracz rozwijający się w okolicach Wrocławia – mówi Maciej Kotowski, Director, Research & Consultancy.

Rynki tzw. Wielkiej Piątki potwierdziły swoją silną pozycję z łącznym nowym popytem na poziomie 2,4 miliona mkw. (76 proc. całości rynku). Wrocław wyróżnił się jako wiodąca destynacja, obserwując m.in. nowe wielkopowierzchniowe umowy wspominanego wcześniej rozpędzonego gracza e-commerce. Trójmiasto, Szczecin i Kraków, w sumie, w 2023 r. przekroczyły próg 500 000 mkw. wynajętej powierzchni. Koncentracja popytu była jeszcze bardziej widoczna w przypadku odnowień istniejących umów. Około 1,6 miliona mkw. dotyczyło rynków Wielkiej Piątki (85 proc. całości). Co więcej, prawie 40 proc. wszystkich odnowień i renegocjacji zanotowano tylko w Warszawie.

Całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce zbliżyły się do poziomu 33 milionów mkw. Nowa podaż w ubiegłym roku wyniosła 3,95 miliona mkw. i była o 13 proc. poniżej rekordowego 2022 r.

W grudniu 2023 r. wielkość zasobów w budowie wciąż utrzymywała się blisko progu 3 milionów mkw. (2,78 miliona mkw.), a deweloperzy rozpoczęli nowe projekty o łącznej powierzchni około 700 000 mkw. Spekulacyjna aktywność budowlana spadła nieznacznie do 1,28 mln mkw. i odpowiadała za 46 proc. całkowitego powstającego wolumenu. Budowana powierzchnia zasili głównie największe rynki, w szczególności Wrocław. Znacząca aktywność widoczna jest również w Trójmieście i Krakowie. Warto zwrócić również uwagę na strefę miejską Warszawy, która urośnie w najbliższych miesiącach aż o ponad 140 000 mkw.

W 2023 roku dokonano 27 transakcji o łącznej wartości 967 milionów euro. Przełomem okazało się nabycie przez NREP 80 proc. udziałów dewelopera 7R. Skandynawski gracz zainwestował w 7R około 200 milionów euro, znacząco wzmacniając jego pozycję w Polsce. Największą pojedynczą transakcją było nabycie przez P3 za prawie 140 milionów euro parku Campus 39. Ten sam inwestor kupił również 7R Park Łódź West i 7R Park Szczecin.

W przypadku projektów z umowami długoterminowymi, na uwagę zasługuje magazyn w Swarzędzu pod Poznaniem kupiony przez Palmira Capital od Akron Group. Widoczna jest zwiększona aktywność graczy z regionu CEE – czescy inwestorzy Accolade i Trigea kupili obiekty odpowiednio na terenie Bydgoszczy i Wrocławia. a słowacka spółka IAD Investments zakupiła jeden magazyn we Wrocławiu. Dodatkowo, w kompleks magazynowy zlokalizowany w Urzucie, przy drodze ekspresowej S8, zainwestował gracz z polskim kapitałem.

– Stopy kapitalizacji kontynuują dekompresję, której tempo powinno jednak wyhamować w 2024 r. w wyniku stabilizacji stóp procentowych oraz zmniejszenia różnicy między oczekiwaniami kupujących i sprzedających. Na koniec grudnia 2023 r. stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów magazynowych typu multi-let z pięcioletnią średnią długością najmu szacowane były na poziomie ok. 6,50-6,75 proc. – podsumowuje Sławomir Jędrzejewski, Head of Industrial Investment.