Lex deweloper kończy się 31 sierpnia. Co po nim zostaje?

Lex deweloper to nie tylko mieszkania. Co inwestycje w ramach specustawy mieszkaniowej zmieniły w polskich miastach? 31 sierpnia 2026 r. kończy się okres obowiązywania specustawy mieszkaniowej (tzw. lex deweloper). W wielu przypadkach pozwoliła ona zagospodarować tereny poprzemysłowe, biurowe czy wcześniej niewykorzystywane zgodnie z potrzebami rozwijających się miast. W ich miejsce powstają nowe fragmenty dzielnic – z mieszkaniami, zielenią, usługami i infrastrukturą potrzebną zarówno nowym, jak i obecnym mieszkańcom.

Lex deweloper przez lata był jednym z narzędzi, które pozwalały realizować inwestycje mieszkaniowe na terenach nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jak i w przypadkach, gdy plan miejscowy nie przewidywał dla danego terenu funkcji mieszkaniowej. Inwestor potrzebował do tego m.in. zgody rady gminy na lokalizację inwestycji. Samorząd mógł więc ocenić konkretny projekt i zdecydować, czy jest on zgodny z potrzebami danej części miasta.

Dziś, kiedy specustawa przestaje obowiązywać, warto przyjrzeć się temu doświadczeniu również z innej perspektywy. Nie tylko przez pryzmat liczby wybudowanych mieszkań, ale tego, jak poszczególne inwestycje zmieniły swoje otoczenie.

Od „Mordoru” do dzielnicy, w której można mieszkać

Dobrym przykładem jest warszawski Służewiec. Jeszcze niedawno kojarzył się przede wszystkim z ogromnym zagłębiem biurowym. Rozwój funkcji mieszkaniowej zmienia ten charakter. Jednym z przykładów jest Modern Mokotów realizowany przez Archicom i Echo Investment. Docelowo projekt ma obejmować ponad 1,4 tys. mieszkań, ponad 3,5 ha zieleni, przestrzenie publiczne, usługi i park linearny wzdłuż ul. Wołoskiej.

Ważnym elementem inwestycji jest również infrastruktura społeczna. Powstała tam nowa publiczna szkoła podstawowa, która w 2025 r. uzyskała pozwolenie na użytkowanie. Placówka może przyjąć 450 uczniów.

To przykład pokazujący, że zmiana funkcji części miasta nie musi kończyć się na budowie mieszkań. Wraz z nową zabudową pojawiają się miejsca do wypoczynku, usługi i infrastruktura odpowiadająca na potrzeby rosnącej liczby mieszkańców. Podobny kierunek widać w warszawskim Ursusie. Na terenach dawnych zakładów przemysłowych powstaje projekt Nowy Ursus, obejmujący ponad 1400 mieszkań, park, plac miejski, lokale usługowe oraz infrastrukturę rekreacyjną i społeczną.

Jeszcze większą skalę ma projekt F.S.O. PARK na warszawskim Żeraniu. Na terenach po fabryce samochodów FSO planowana jest wielofunkcyjna dzielnica, która docelowo ma obejmować około 12 tys. mieszkań i 13 tys. miejsc pracy. W pierwszym etapie przewidziano około 2 tys. mieszkań, około 7 ha zieleni, w tym 2 ha centralnego parku, lokale usługowe i obiekty użyteczności publicznej.

Ważne jest nie tylko to, co powstaje na osiedlu

W przypadku inwestycji realizowanych na podstawie lex deweloper ważnym elementem były konsultacje społeczne. Mieszkańcy mogli zgłaszać swoje uwagi do planowanych projektów, a w wielu przypadkach ich głos przekładał się na konkretne zmiany w inwestycjach. Konsultacje pozwalały lepiej dopasować inwestycję do charakteru miejsca i oczekiwań osób, które już tam mieszkały.

– Dobrze zaplanowana inwestycja nie powinna być oceniana wyłącznie przez pryzmat liczby mieszkań, które powstaną. Liczy się także to, co wnosi do całej dzielnicy. To szczególnie ważne w miejscach, które przechodzą dużą zmianę, jak dawne tereny przemysłowe czy biurowe. Jeśli dzięki inwestycji takie miejsca zaczynają normalnie funkcjonować jako część miasta, korzystają na tym nie tylko nowi mieszkańcy, ale także ci, którzy mieszkają w okolicy od lat – mówi Bartosz Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

To szczególnie ważne w dużych miastach, gdzie nowe projekty często pojawiają się na terenach już intensywnie użytkowanych. Dobrze zaplanowana inwestycja może wówczas nie tylko dostarczyć nowych mieszkań, ale także uzupełnić brakujące funkcje i poprawić jakość dotychczasowej przestrzeni.

– Lex deweloper pokazał, że za sprawą dobrze przygotowanej inwestycji można zaspokoić różne potrzeby, w tym interes samorządu i oczekiwania lokalnej społeczności. Nie zawsze jest to łatwe. Nowa inwestycja oznacza przecież zmianę, a każda zmiana może budzić obawy mieszkańców. Dlatego tak ważnymi elementami specustawy był dialog z samorządem oraz uwzględnianie lokalnych potrzeb. To pozwoliło projektować inwestycje w taki sposób, aby korzyści nie kończyły się na granicy osiedla – mówi Patryk Kozierkiewicz, radca prawny w PZFD.

Ponad 100 tys. mieszkań

REKLAMA

Skala inwestycji, które zostały uruchomione dzięki specustawie, jest znacząca. Na podstawie pozytywnych uchwał lokalizacyjnych wydanych przez samorządy możliwa jest realizacja ponad 100 tys. mieszkań.

– To liczba porównywalna z niemal całoroczną produkcją mieszkań przez deweloperów, którzy w ostatnich latach rozpoczynali budowę około 120–130 tys. lokali rocznie. Można więc powiedzieć, że projekty przygotowane w trybie lex deweloper stworzyły potencjał odpowiadający niemal rocznej skali działalności deweloperskiej – podkreśla radca prawny PZFD.

Nie wszystkie te mieszkania są już wybudowane czy w budowie. Pozytywna uchwała lokalizacyjna otwiera jednak drogę do realizacji inwestycji, których przygotowanie w innym trybie mogłoby potrwać znacznie dłużej.

Co z projektami, które są w toku?

Wygaśnięcie specustawy 31 sierpnia nie oznacza, że wszystkie prowadzone na jej podstawie postępowania zostaną przerwane.

– Przepisy przejściowe pozwalają na dalsze prowadzenie postępowań wszczętych przed 1 września 2026 r. Uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej może zatem zostać podjęta również po 31 sierpnia, jeżeli postępowanie zostało wszczęte wcześniej – wyjaśnia Patryk Kozierkiewicz.

Takie rozwiązanie wynika z przepisów przejściowych wprowadzonych w ramach reformy planowania przestrzennego. Ich celem było zachowanie ciągłości postępowań rozpoczętych przed wygaśnięciem specustawy. Oznacza to, że inwestycje, dla których wnioski o ustalenie lokalizacji zostały złożone przed 1 września, będą mogły być procedowane na dotychczasowych zasadach. Zasad prowadzenia rozpoczętych postępowań nie zmieni również późniejsze uchwalenie przez gminę planu ogólnego.

Po lex deweloper najważniejsza będzie współpraca

Od 1 września nowe inwestycje nie będą już rozpoczynane w trybie specustawy. Jednym z nowych narzędzi przewidzianych w reformie planowania przestrzennego są Zintegrowane Plany Inwestycyjne, które również zakładają współpracę inwestora z samorządem.

Doświadczenia z ostatnich lat pokazują, że taka współpraca może mieć znaczenie nie tylko dla samej inwestycji. Może również zdecydować o tym, czy nowy fragment miasta będzie dobrze działał w przyszłości.

– Z punktu widzenia mieszkańców najważniejsze jest to, co ostatecznie dzieje się w ich najbliższym otoczeniu. Dobrze zaplanowana inwestycja powinna odpowiadać na potrzeby konkretnego miejsca. Dlatego dobrze, by w nowych procedurach nadal było miejsce na rozmowę samorządu, inwestora i mieszkańców oraz na szukanie rozwiązań, które są dobre dla całej dzielnicy – mówi Bartosz Guss.

Lex deweloper kończy swoją historię, ale problem, na który miał odpowiadać, pozostaje: polskie miasta wciąż się przeobrażają i potrzebują infrastruktury społecznej, w tym mieszkań, które odpowiedzą na potrzeby mieszkańców. Doświadczenia z realizowanych inwestycji pokazują, że jedno nie musi odbywać się kosztem drugiego. Nie oznacza to jednak, że specustawowy tryb powinien zastępować systemowe rozwiązania. Powinien być traktowany jako narzędzie wyjątkowe, wykorzystywane w sytuacjach, w których wymaga tego charakter inwestycji lub szczególne potrzeby miasta.

Nie można też zakładać, że rozwiązania wypracowane przy dużych przedsięwzięciach powinny stać się standardem dla całego rynku. Mniejsze inwestycje mają zupełnie inne możliwości organizacyjne i finansowe, dlatego potrzebują przede wszystkim jasnych, przewidywalnych i proporcjonalnych zasad. To właśnie sprawne procedury systemowe, a nie kolejne rozwiązania wyjątkowe, powinny być podstawą prowadzenia inwestycji mieszkaniowych w polskich miastach.