Lex deweloper – zmiany w 2023 roku

Ustawa Lex deweloper, znana również pod nazwą specustawy mieszkaniowej, funkcjonuje w Polsce już od 5 lat. W 2023 roku planowana jest jej nowelizacja, która idzie w kierunku poszerzenia możliwości dla inwestycji mieszkaniowych. Lex deweloper – co to właściwie za ustawa?

Lex deweloper – co to?

Specustawa mieszkaniowa weszła w życie z dniem 22 sierpnia 2018 roku. Pełny jej tekst umieszczony jest w Dzienniku Ustaw. Najważniejsze cele ustawodawcy wiązały się ze skróceniem oraz uproszczeniem dotychczasowych procedur administracyjnych związanych z nowymi inwestycjami mieszkaniowymi.

Lex deweloper – ustawa i jej najważniejsze przepisy

Inwestycja mieszkaniowa lub towarzysząca może być realizowana niezależnie od tego czy istnieje miejscowy plan zagospodarowania a nawet w przypadku, gdy nie jest zgodna z istniejącymi ustaleniami. Inwestycja jednak nie może być sprzeczna ze studium uwarunkowań oraz kierunkami zagospodarowania przestrzennego gminy, a także uchwałą o utworzeniu parku kulturowego. Wyjaśnijmy pojęcie studium uwarunkowań (w skrócie SUIKZT): jest to dokument, który określa w pewnym zakresie planowanie sposobu zagospodarowania całego obszaru danej gminy. Z kolei uchwała o utworzeniu parku kulturowego (zgodnie z ustawą z dnia 23 lipca 2003 roku) zapewnia gminie możliwość prawnej ochrony zabytków.

Dawne tereny kolejowe, produkcyjne, wojskowe i usług pocztowych nie są objęte warunkiem niesprzeczności ze studium. Oznacza to pełną swobodę inicjatywy inwestycyjnej po stronie deweloperów.

Lex deweloper wprowadziła również standardy przestrzeni, bez zapewnienia których inwestycja nie może być zrealizowana. Podstawowe warunki to:

- dostęp do drogi publicznej oraz sieci kanalizacyjnej, wodociągowej i elektrycznej,

- bliska lokalizacja przystanku komunikacji miejskiej (nie dalej niż kilometr), bliska lokalizacja szkoły i przedszkola (mniej niż 3 km w obszarach mniejszych miast oraz do 1,5 km w ośrodkach wielkomiejskich), przy czym inwestor może również zaproponować budowę placówki edukacyjnej we własnym zakresie,

- w ustawie wyodrębniono również inwestycje wielorodzinne, w przypadku których określono maksymalną odległość od ośrodka czy terenu rekreacyjno-sportowego (nie więcej niż 3 km).

Zgodnie ze specustawą mieszkaniową, deweloperzy zostali również zobowiązani do przestrzegania maksymalnej kondygnacji budynku. I tak: w miastach do 100 tysięcy mieszkańców budynki mieszkalne mogą mieć do 4 kondygnacji i nie więcej, natomiast w większych ośrodkach – maksymalnie do 14 kondygnacji.

Specustawa mieszkaniowa, a rola gminy

Każda działalność inwestycyjna w branży deweloperskiej wymaga współpracy z gminą. Lex deweloper określiła rolę tej jednostki samorządowej w procesie decyzyjnym. Ustawa mówi, że inwestor zwraca się za pośrednictwem wójta, burmistrza lub prezydenta miasta do danej, właściwej miejscowo rady gminy, z wnioskiem o ustalenie lokalizacji inwestycji. Do trzech dni od wpłynięcia wniosku, wójt, burmistrz lub prezydent miasta zobowiązani są umieścić wniosek w lokalnym Biuletynie Informacji Publicznej, co pozwoli na zapoznanie się z planowaną inwestycją wszystkim zainteresowanym osobom. Następnie gmina ma 60 dni na podjęcie decyzji bądź o ustaleniu tejże lokalizacji, bądź o odmowie.

Kolejną kwestią, na którą mają wpływ władze gminy, i to niezależnie od ustawy, jest ustalenie i trzymanie się własnych standardów urbanistycznych. Ustalenia te nie mogą jednak różnić się od ustawowych o więcej niż 50%. Co to oznacza? Na przykład to, że gmina zadecyduje samodzielnie o tym, ile faktycznie kondygnacji mają mieć planowane budynki mieszkalne oraz jaka odległość ma je dzielić od szkół i przedszkoli.

Lex deweloper – ustawa z dobrymi intencjami

Rząd decydując się na wprowadzenie specustawy mieszkaniowej, chciał w ten sposób przeciwdziałać kryzysowi mieszkaniowemu. Prognozy bowiem, po znakomitych latach 2016-2017, kiedy sprzedaż mieszkań rosła w bardziej niż zadowalającym tempie, przewidywano ostre wyhamowanie. Po pierwsze ze względu na wygaszanie programu Mieszkanie dla Młodych (wiążące się z dofinansowaniem wkładu własnego), a po drugie – coraz mniej dostępnych terenów inwestycyjnych, jak również wzrost ich cen.

Brak ciekawych, atrakcyjnych działek nie sprzyja rozwojowi rynku deweloperskiego.

Poprzez ograniczenie barier administracyjno-prawnych, deweloperzy mieli mieć dużo większą swobodę wyboru miejsca pod nową inwestycję i krótszą, ułatwioną drogę w podejmowaniu decyzji o inwestycji. Po pięciu latach funkcjonowania ustawy można jednak uznać, że nie spełniła ona swojej roli. Dowodem są liczby. Nie doszło bowiem do znaczącego wzrostu liczby mieszkań na rynku pierwotnym. Oczywiście na ten fakt z pewnością miały wpływ również czynniki niezależne, w tym przede wszystkim pandemia COVID-19.

Lex deweloper – ustawa, która budzi kontrowersje

Lex deweloper – co to za ustawa, która nie wzbudza kontrowersji? Można powiedzieć, że każda wprowadzająca znaczne zmiany w regulacjach, zyskuje natychmiast zarówno zwolenników, jak i zagorzałych przeciwników. Swoje krytyczne uwagi w jej stronę kierowali zarówno przedstawiciele władz gminnych, urbaniści, jak i aktywiści.

Najczęstsze zarzuty dotyczyły:

- obaw związanych z lekceważeniem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, a nawet realizowania inwestycji pozostających w sprzeczności ze studium uwarunkowań,

- standardów przestrzeni, szczególnie tych związanych z ustawowo określonymi odległościami od placówek edukacyjnych w mniejszych miejscowościach. Zwracano uwagę na to, że odległość 3 km jest za duża,

- kontrowersje budziła jeszcze odległość od przystanku komunikacji miejskiej, ponieważ ustawa nie odnosiła się do częstotliwości kursowania środków transportu publicznego.

Kontrowersje te znalazły swoje odbicie w przypadku rozstrzygnięć związanych z wieloma inwestycjami, szczególnie w obrębie Warszawy, by wspomnieć choćby o rewitalizacji Służewca Przemysłowego, w przypadku której radni odrzucili pierwszy wniosek ze względu na zbyt mały, w odniesieniu do potrzeb mieszkańców, planowany obiekt edukacyjny.

Lex deweloper 2023

Ustawa Lex deweloper z 2018 roku nie przyniosła oczekiwanego wzrostu poziomu inwestycji. W związku z tym, sejm zdecydował się na wprowadzenie kolejnych przepisów. Pomimo odrzucenia ich przez senat, 14 kwietnia posłowie uchwalili nowelizację specustawy.

Lex deweloper 2023 – najważniejsze zmiany w ustawie:

Zmiana wzbudzająca największe kontrowersje i sprzeciw ze strony deweloperów wprowadza obowiązek zapewnienia 1,5 miejsca postojowego na jedno mieszkanie. Deweloperzy zwracają uwagę, że znacznie podniesie to koszty inwestycji.

Osiedla mieszkaniowe mogą powstawać również – wbrew zapisom studium zagospodarowania – na nieużytkowanych terenach, na których znajdują się nieczynne centra handlowe i biurowe. Mogą być również budowane na pustych działkach zarezerwowanych dla handlu wielkopowierzchniowego.

Lex deweloper 2023, podsumowanie

Nowelizacja specustawy mieszkaniowej wprowadza rozwiązania mogące zarówno bardzo korzystnie wpłynąć na rynek inwestycji mieszkaniowych, jak i takie, które podcinają deweloperom skrzydła. 1,5 miejsca parkingowego wielu z nich uznaje za warunek nie do przyjęcia. Szczególnie, że jest już wiele gotowych osiedli, które tego warunku nie spełniają. Czy zatem nowelizacja specustawy mieszkaniowej uratuje Lex deweloper, a co za tym idzie – zdynamizuje budowę mieszkań w Polsce? Na dwoje babka wróżyła.

Źródło: CBRE