Od działki do osiedla

Budowa nowego osiedla, a nawet pojedynczego budynku mieszkalnego, to duże przedsięwzięcie. Każdy projekt rozpoczyna się od zakupu działki budowlanej. – W praktyce deweloperzy planujący długofalowo posiadają zwykle pewną pulę gruntów, co ułatwia ciągłość prowadzenia procesów inwestycyjnych – mówi Tomasz Bednarek z WPBM Mój Dom. Nim jednak deweloper stanie do przetargu na działkę, przeprowadzana jest dokładna analiza: jej stanu prawnego, dostępności mediów, sytuacji planistycznej, czy wymogów związanych z ochroną środowiska i ewentualną ochroną konserwatorską. Ważna dla inwestycji mieszkaniowych jest oczywiście lokalizacja, dostępność komunikacyjna, istniejąca wokół miejska infrastruktura. – Na kształt przyszłego projektu wpływają przede wszystkim Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) oraz koszt działki – mówi Tomasz Bednarek. – W oparciu o MPZP i cenę działki można podjąć kluczowe założenia projektowe oraz wyliczyć cenę m2 przyszłych mieszkań. 

Na tym etapie wyłania się koncepcja nowej inwestycji: czy będzie to osiedle niedrogich mieszkań na start, czy może luksusowy apartamentowiec. Zapadają decyzje dotyczące metody finansowania inwestycji, a architekci opracowują projekt. Obecnie większość projektów finansowanych jest z wykorzystaniem otwartych rachunków powierniczych: pieniądze wpłacane przez kupujących uruchamiane są przez bank w ratach, stosownie do zrealizowanych etapów budowy. – Niebawem może się to zmienić. Planowana przez UOKiK nowelizacja ustawy deweloperskiej przewiduje likwidację rachunków otwartych. Pieniądze za nowe mieszkania miałyby być w przyszłości wypłacane dopiero po ukończeniu budowy i przeniesieniu prawa własności na kupującego. To z jednej strony dobrze dla kupujących: zabezpieczyłoby dodatkowo ich majątek. Może jednak w sposób radykalny zmienić też warunki finansowania inwestycji deweloperskich: w całości będą musiały być one finansowane ze środków własnych dewelopera bądź z kredytów – komentuje Tomasz Bednarek.

Powróćmy jednak do typowej inwestycji. Choć na placu budowy nie dzieje się jeszcze nic, prace obejmują szereg niezbędnych czynności: m.in. uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, decyzji środowiskowych, czy technicznych warunków na przyłączenie mediów. Przygotowywana jest dokumentacja dla klientów: prospekt informacyjny obejmujący szczegółowe dane na temat inwestycji oraz planów zagospodarowania przestrzennego w promieniu kilometra od niej, umowy przedwstępne i deweloperskie. Dopiero kiedy wszystkie dokumenty dopięte są na ostatni guzik, Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego wydać może pozwolenie na budowę, a deweloper rozpocząć może sprzedaż mieszkań. 

Od tego momentu bieg zdarzeń wizualnie przyspiesza. Na ogrodzonej uprzednio działce pojawiają się ludzie i sprzęt, a na forach typu skyscrapercity czy investmap, obserwować możemy dokumentację postępu prac: lanie fundamentów, pierwsze żurawie, wyjście budynku ponad poziom gruntu. Stosownie do postępu prac, bank uruchamia kolejne transze pieniędzy przeznaczonych na budowę. – Czas trwania prac budowlanych jest określony w dokumentach. W przypadku inwestycji realizowanych przez WPBM wynosi dla pojedynczego budynku średnio 18 miesięcy – dodaje Tomasz Bednarek. Ostatnim etapem każdej inwestycji jest zagospodarowanie przestrzeni wokół budynku zgodnie z projektem architektonicznym oraz uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Nadzór Budowlany wydaje decyzję w tej sprawie w ciągu 30 dni od złożenia stosownych dokumentów. W przypadku bardziej skomplikowanych sytuacji, czas ten może jednak wydłużyć się do 60 dni. Dopiero wówczas możemy wprowadzić się do nowego mieszkania. W praktyce – klucze do niego często otrzymać możemyjuż wcześniej, po to by wykończyć nowe mieszkanie.