Najemcy pozostają ostrożni, deweloperzy ograniczają inwestycje spekulacyjne, okolice Warszawy nadal najmocniejszą lokalizacją magazynową, ale najwięcej buduje się we Wrocławiu, wskazują eksperci Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych Jones Lang LaSalle.
Eksperci Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych Jones Lang LaSalle podsumowali dane i trendy na rynku nieruchomości magazynowych w Polsce na koniec I kw. 2013 r. Oto najważniejsze wnioski płynące z raportu:
-
Popyt: Popyt brutto na magazyny spadł o 19% względem kwartału poprzedzającego i wyniósł 295 000 mkw. 58% kontraktów zawartych w analizowanym okresie stanowiły nowe umowy oraz rozszerzenia powierzchni. Wysokość popytu netto spadła o 14% w porównaniu do IV kw. 2012 do 172 000 mkw. Największe umowy w I kw. zawarły takie firmy jak: Żabka (odnowienie i rozszerzenie, SEGRO Industrial Park Tychy; 19 000 + 2 500 mkw.), (odnowienie, Panattoni Park Stryków; 17 000 mkw.) oraz Volkswagen (nowa umowa, ProLogis Park Poznań II (16 000 mkw.). Największy udział w popycie netto (48%) po raz kolejny osiągnęli operatorzy logistyczni, następnie motoryzacyjne (22%), podmioty z branży lekkiej produkcji (9%) oraz sieci handlowe (9%).
Najbardziej atrakcyjną lokalizacją magazynową były okolice Warszawy, na które przypadło 35,4% nowego popytu, a następnie Wrocław (15,3%). Uwzględniając odnowienia umów, drugim najpopularniejszym wśród najemców regionem był Górny Śląsk (popyt rzędu 59 000 mkw.)
-
Podaż: W I kw. do użytku oddano łącznie 86 000 mkw. powierzchni w ramach 7 projektów, z czego największym był budynek typu BTS zbudowany przez Panattoni dla Lear (32 000 mkw., Legnica). Kolejne projekty to m.in. pierwsza faza Pomorskiego Centrum Logistycznego (Goodman, 14 000 mkw. Port Gdański) oraz budynek BTS zrealizowany przez Panattoni dla Syncreon (11 000 mkw., Żary).
Okolice Warszawy wciąż są największym rynkiem magazynowym w Polsce (prawie 2 miliony mkw. powierzchni). W dalszej kolejności znajduje się Górny Śląsk (1,38 mln mkw.) oraz Poznań (1,01 mln mkw.). Z kolei, w I kw. najwięcej (50 000 mkw.) wybudowało się we Wrocławiu. W I kw. 2013 r. spośród deweloperów największą aktywnością wykazał się Panattoni, który oddał do użytku 79 000 mkw. Na drugim miejscu z wynikiem 14 000 mkw. znalazł się Goodman.
Obecnie w całym kraju w budowie znajduje się ponad 163 000 mkw. nowej powierzchni (o 26% mniej niż w IV kw. 2012 r.), z czego jedynie 17% powstaje spekulacyjnie, a 83% jest zabezpieczone umową najmu. Najwięcej buduje się znowu w regionie Wrocławia (42 000 mkw.), na Górnym Śląsku (38 000 mkw.) i w okolicach Warszawy (36 000 mkw.). Najwięcej powierzchni spekulacyjnej powstaje w Warszawie (69%) oraz Szczecinie (61%).
-
Współczynnik powierzchni niewynajętej: Poziom pustostanów nieznacznie wzrósł z 10,1% w IV kw. do 10,2% w I kw. br. Największy wzrost odnotowano w Polsce Centralnej (z 12,3% w IV kw. do 16,5% obecnie). Z kolei, wskaźnik powierzchni dostępnej „od zaraz” spadł m.in. w okolicach Warszawy (13,3%), we Wrocławiu (6,5%) czy Poznaniu (3%), gdzie trudności ze znalezieniem powierzchni zaczynają się już powyżej 6 000 mkw.
-
Czynsze: W większości regionów (poza Poznaniem) stawki bazowe pozostały na niezmienionym poziomie. Czynsze transakcyjne (uwzględniające już zachęty inwestycyjne, np. okresy wolne od czynszu) odzwierciedlały trendy w stawkach bazowych, za wyjątkiem Polski Centralnej, Wrocławia oraz Poznania.
Lokalizacje wewnątrz miast, typowe dla obiektów typu SBU (Small Business Units, łączące moduł magazynowy z reprezentacyjną częścią biurową) odznaczały się najwyższymi stawkami efektywnymi (pomiędzy 2,75 a 3,7 euro za metr kwadratowy miesięcznie w Łodzi do 3,6 - 5,1 euro w Warszawie. Stawki za obiekty typu Big Box są najatrakcyjniejsze w Polsce Centralnej (2,1-3,0 euro), a najwyższe w regionach o ograniczonej dostępnej podaży jak Kraków (3,3-4,0 euro) czy Górny Śląsk (2,45-3,4 euro).
|
Podsumowanie |
I kw. 2013 |
Zmiana kw-d-kw |
Zmiana r-d-r |
Prognoza |
|
Podaż (mkw.) |
7 197 000 |
+1,5% |
+5,7% |
wzrost |
|
Popyt brutto (mkw.) |
295 000 |
-18,7% |
-10,7% |
bez zmian |
|
Popyt netto (mkw.) |
172 000 |
-13,9% |
-17,0% |
bez zmian |
|
Wskaźnik pustostanów |
10,2% |
+0,10% |
-0,20% |
spadek |
|
Pustostany (mkw.) |
736 000 |
+23 000 |
+29 000 |
spadek |
|
Powierzchnia oddana (mkw.) |
86 000 |
+79,5% |
-60,4% |
bez zmian |
|
Powierzchnia w budowie (mkw.) |
163 000 |
-26,5% |
-21,6% |
bez zmian |
Tomasz Mika, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych w Polsce, Jones Lang LaSalle, podsumowuje: „Pierwszy kwartał na polskim rynku nieruchomości magazynowych i przemysłowych przebiegał spokojnie. Obecna sytuacja ekonomiczna oraz związana z nią ostrożna postawa zarówno najemców, jak i deweloperów wpłynęła na wysokość popytu na powierzchnie magazynowe oraz przyczyniła się do ograniczenia budownictwa spekulacyjnego. Spodziewamy się jednak, że w II kw. aktywność deweloperów wzrośnie, jako że branża budowlana cechuje się sezonowością, a tegoroczny długi okres zimowy może skłonić firmy do przyspieszenia wcześniej zaplanowanych prac przy kilku nowych projektach. Co więcej, obserwujemy również wzrost zapytań potencjalnych najemców, które mogą zapowiadać pewien punkt zwrotny oraz zmiany na rynku magazynowym w II połowie roku.