Zakup nowego M wymaga spełnienia szeregu wymogów formalnych niezbędnych do pomyślnego sfinalizowania transakcji. Jednym z nich jest techniczny odbiór mieszkania polegający na szczegółowym sprawdzeniu nieruchomości pod względem jej funkcjonalności oraz zgodności z dokumentacją uzyskaną od dewelopera.
Wykrycie ewentualnych nieprawidłowości obliguje inwestora do bezpłatnego usunięcia wad utrudniających bądź uniemożliwiających bezproblemowe korzystanie z lokalu. Szczegółowy ogląd nabytych pomieszczeń pozwala na stwierdzenie czy standard wykończenia wnętrza odpowiada polskim normom budowlanym oraz deklaracjom dewelopera zawartym w przedwstępnej umowie sprzedaży.
Przed podpisaniem protokołu odbioru, warunkującego otrzymanie kluczy do mieszkania, należy ocenić jakość ścian, sufitów, podłóg, okien i drzwi, a także sprawdzić funkcjonalność instalacji elektrycznej, gazowej, wodno- kanalizacyjnej, wentylacyjnej oraz grzewczej. Prawną podstawę oceny stanu technicznego zakupionego mieszkania oraz zamontowanych instalacji wewnętrznych stanowi ustawa z 7 lipca 1994 roku o prawie budowlanym, określająca m.in. tzw. polskie normy, oraz Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku, w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Fachową pomoc przy odbiorze technicznym mieszkania zapewni doświadczony inżynier np. inspektor nadzoru budowlanego. Jednak nic nie stoi na przeszkodzie aby odbiór lokum przeprowadzić samodzielnie, pamiętając o kilku podstawowych zasadach.
Standard wykończenia wnętrza należy oceniać w ciągu dnia. Naturalne światło umożliwi dostrzeżenie widocznych nieprawidłowości, a mocna latarka pozwoli zauważyć nawet najmniejsze nierówności czy zabrudzenia. Wśród zabranych przyrządów nie powinno zabraknąć taśmy mierniczej, stalowego kątownika, długiej poziomnicy oraz kilkucentymetrowego paska papieru. Natomiast w sprawdzeniu instalacji wewnętrznych pomocne okażą się: oprawki z żarówkami, próbnik napięcia, pianka do golenia i zapalniczka. W dniu odbioru należy mieć przy sobie również umowę przedwstępną oraz projekt mieszkania. Zabrane dokumenty umożliwią m.in. ocenę zgodności rozmieszczenia ścian z planem oraz pozwolą sprawdzić czy wymiary pomieszczeń są jednoznaczne z danymi zawartymi w projekcie.
Odbiór techniczny mieszkania rozpoczyna się od dokładnego zmierzenia wszystkich pomieszczeń. Analizując wyniki pomiarów należy pamiętać o dopuszczalnym marginesie błędu podanym w umowie. Równość ścian, sufitów i podłóg sprawdzimy przy użyciu poziomnicy, zaś prawidłowość wykończeń narożników ocenimy za pomocą kątownika. W kontroli jakości naniesionego tynku doskonale sprawdzi się mocna latarka. Ewentualne nierówności, pęknięcia, zarysowania lub ślady wilgoci dostrzeżemy oświetlając ściany z bliskiej odległości.
Sprawdzając okna i drzwi należy zwrócić uwagę na to, czy użyte materiały są zgodne z tymi zadeklarowanymi w umowie. Bazując na projekcie mieszkania kontrolujemy także wymiary poszczególnych otworów, a funkcjonalność zamontowanej stolarki oceniamy kilkukrotnie otwierając i zamykając poszczególne elementy. Wychwycenie zarysowań, ubytków i trwałych zabrudzeń szyb, ram okiennych oraz parapetów umożliwi światło dzienne połączone z mocnym strumieniem latarki. Z kolei szczelność okien najłatwiej sprawdzić wkładając pasek papieru pomiędzy ościeżnicę a skrzydło.
Całościowa ocena funkcjonalności instalacji wewnętrznych możliwa jest dopiero na etapie codziennej eksploatacji mieszkania, jednak na kilka elementów warto zwrócić uwagę już w trakcie odbioru technicznego. W oparciu o projekt lokum sprawdzamy ilość, rodzaj i rozmieszczenie gniazdek elektrycznych, włączników, zamontowanych grzejników, przyłączy wodno-kanalizacyjnych i kratek wentylacyjnych. Działanie instalacji elektrycznej można ocenić przykładając do gniazdek próbnik napięcia oraz podłączając jak najwięcej oprawek z żarówkami, dzięki czemu sprawdzimy jej funkcjonowanie przy pełnym obciążeniu. Nieszczelność instalacji gazowej wykryjemy przy użyciu pianki do golenia, natomiast sprawność wentylacji stwierdzimy przystawiając do kratek zapaloną zapalniczkę (płomień powinien odchylać się w kierunku kratki). Instalację CO najłatwiej ocenić w sezonie grzewczym. Latem można jedynie skontrolować same zawory oraz złącza pod kątem ewentualnych wycieków.
W trakcie odbioru przyszły lokator ocenia zgodność gotowego lokum z wytycznymi zawartymi w projekcie oraz danymi zadeklarowanymi przez dewelopera w umowie przedwstępnej. Wszelkie zastrzeżenia wpisywane są do protokołu zdawczo-odbiorczego wraz z podaniem terminu usunięcia usterek (7-14 dni lub 14-30 dni). Jeżeli stwierdzone wady są na tyle istotne, że uniemożliwiają użytkowanie lokalu, klient ma prawo odmówić podpisania dokumentu. Z kolei deweloper jest zobowiązany do wyeliminowania zgłoszonych usterek, obniżających zadeklarowaną wartość zakupionego lokum. Artykuł 568 Kodeksu Cywilnego gwarantuje trzyletni okres rękojmi za wady fizyczne budynku (licząc od dnia wydania lokalu nabywcy). Ponadto na wykończenie mieszkania pod klucz przysługuje również roczna rękojmia na wyświadczone usługi. Po finalnym podpisaniu protokołu odbioru technicznego (i zniwelowaniu bądź pisemnym zadeklarowaniu usunięcia dostrzeżonych nieprawidłowości) nabywca lokum otrzymuje komplet kluczy do mieszkania oraz do części wspólnych budynku.