[Polska] Znakomite półrocze na rynku magazynowym w Polsce

Kajtman

Rynek rejestruje
bardzo silny popyt na powierzchnie magazynowo-przemysłowe. Nadal
dominują najemcy z sektora logistycznego, przed sieciami handlowymi
i branżą motoryzacyjną. Nowe rynki w natarciu. Najniższy poziom
pustostanów od 2007 r.



Firma doradcza JLL
podsumowała I półrocze 2015 r. na rynku nieruchomości
magazynowych i przemysłowych w Polsce oraz określiła kierunki
rozwoju sektora w najbliższych miesiącach.


Tomasz Mika,
Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych w Polsce,
JLL, informuje: „W półroczu 2015 podpisano umowy najmu na 1,17
mln mkw. powierzchni magazynowo-przemysłowych, z czego aż
781 000 mkw. stanowiły nowe kontrakty. Mocne wyniki w I połowie
roku i utrzymujące się duże zainteresowanie najemców pozwala
sądzić, że 2015 może okazać się rekordowym w historii polskiego
rynku, lepszym nawet niż znakomity 2014. Popyt ze strony najemców
spotyka się z szybką reakcją deweloperów. W I półroczu 2015
oddano do użytku ponad 437 000 mkw. nowej powierzchni, a w
budowie jest kolejne 672 000 mkw., z czego 23% powstaje na
zasadach spekulacyjnych, czyli bez wiążących umów najmu”.


Najemcy
przyglądają się nowym lokalizacjom

Największe
zainteresowanie najemców w I półroczu zaobserwowano w Polsce
Centralnej (20% nowego popytu), Górnym Śląsku (15%), Poznaniu
(14%) i Okolicach Warszawy (13%).



– „W coraz
większym stopniu widoczna staje się geograficzna dywersyfikacja
popytu. Podczas gdy jeszcze kilka lat temu, udział pięciu
największych regionów magazynowych w popycie netto wahał się w przedziale od 80 do 90%, to w I połowie
2015 r. odpowiadały one za 74% krajowego zapotrzebowania. Na
znaczeniu zyskują lokalizacje uznawane dotychczas za peryferyjne
czyli Kraków czy Szczecin, oraz te, w których dopiero niedawno
powstały pierwsze komercyjne powierzchnie magazynowe, np. Lublin czy
Rzeszów” – wyjaśnia Jan Jakub Zombirt, Dyrektor w Dziale Badań
Rynku i Doradztwa, JLL.



Największe
zapotrzebowanie pochodzi od operatorów logistycznych, którzy w
ramach nowych umów zabezpieczyli ponad 229 000 mkw. (29% udział w
popycie netto), sieci handlowych (26%) i branży motoryzacyjnej (9%).



Największe umowy
najmu w I półroczu 2015 r.


Najemca



Sektor



Park



Rodzaj umowy



Strefa



Powierzchnia (mkw.)



Leroy Merlin



Sieć sklepów



Rejon Strykowa



Nowa umowa



Polska Centralna



53 000



Goodyear



Art. motoryzacyjne



Tarnów Logistic Park



Odnowienie+rozszerzenie



Kraków



56 000



Jysk



Sieć sklepów



Logistic City



Nowa umowa



Polska Centralna



40 000



FM Logistic



Operator logistyczny



P3 Piotrków



Odnowienie



Polska Centralna



37 000



TIM SA



Art. elektroniczne



BTS TIM



Nowa umowa



Wrocław



30 000




Współczynnik
powierzchni niewynajętej – najniższy od 2007 r.

Od końca 2013 r.
wskaźnik pustostanów stopniowa spada – do 7,4% na koniec I
półrocza 2015 (najmniej od 2007 r.). W całym kraju do dyspozycji
najemców jest obecnie 686 000 mkw. wolnej powierzchni. Najwyższym
udziałem pustostanów charakteryzują się rynki dojrzałe, np.
Warszawa Miasto (13,7%) oraz tzw. rynki wschodzące jak np. Lublin
(25,5%). Jak podaje portal magazyny.pl, najmniej wolnej powierzchni
jest w Poznaniu (1,5%) i Wrocławiu (4,5%).



– „Przy obecnych
uwarunkowaniach rynkowych nie spodziewamy się, aby w najbliższych
kwartałach udział powierzchni niewynajętej wrócił do dwucyfrowej
wartości. Mimo, że rośnie liczba projektów spekulacyjnych,
których udział w budowanym obecnie wolumenie wynosi 23%, to jednak
utrzymujący się silny popyt powinien doprowadzić do szybkiej
absorpcji tej powierzchni” – dodaje Tomasz Mika.



Aktywność
deweloperów – na fali wznoszącej

W I półroczu 2015
r. zasoby powierzchni magazynowej i przemysłowej w Polsce zwiększyły
się o 437 000 mkw. – 47% więcej niż w analogicznym okresie 2014
r. Największe ukończone projekty to Goodman Poznań Logistics
Centre II (82 000 mkw.) i P3 Mszczonów (46 000 mkw.). Najwięcej
wybudowano w Poznaniu (207 000 mkw.) oraz w okolicach Warszawy (74
000 mkw.).



Obecnie w fazie
budowy znajdują się projekty o łącznej powierzchni 672 000 mkw.
(w tym 154 000 mkw. na zasadach spekulacyjnych).



– „Coraz
bardziej widoczny staje się trend budowy nowych obiektów
magazynowych poza pięcioma głównymi rynkami. Obecnie w tych
lokalizacjach w budowie znajduje się aż 210 000 mkw., co przekłada
się na 31% udział w powstającej nowej podaży. Spośród tych
regionów najwięcej powierzchni powstaje w Trójmieście -57 000
mkw. i w rejonie Rzeszowa – 49 000 mkw.” – informuje Jan
Zombirt.



Niemal połowa
istniejącej powierzchni skupiona jest w rękach trzech największych
graczy oraz ich partnerów biznesowych. Wciąż najwięcej zasobów
należy do firmy Prologis (24%), SEGRO (11%) i Logicor (10%).



Czynsze


Najwyższe stawki są
domeną rynków wewnątrzmiejskich i obiektów typu SBU (Small
Business Units) – łączących reprezentacyjną funkcję biurową z
niewielką przestrzenią magazynową lub produkcyjną. Jak podaje
portal magazyny.pl, czynsze efektywne w tych lokalizacjach osiągają
poziom 4,8 euro za mkw. miesięcznie w Warszawie, 3,8 euro we
Wrocławiu i ok. 3,7 euro w Łodzi.



Niższe czynsze są
w obiektach typu Big Box – dużych projektach, zlokalizowanych
najczęściej poza miastem. Stawki efektywne dla takich magazynów w
Poznaniu wynoszą od 2,15 do 3,0 euro za mkw. miesięcznie, 2,1 –
2,8 euro w Okolicach Warszawy czy 2,1 – 3,1 euro na Górnym Śląsku.
Za magazyn w regionie Polski Centralnej najemcy zapłacą od 2,1 do
2,8 euro, a we Wrocławiu od 2,5 do 3,1 euro za mkw. miesięcznie.



Grunty przemysłowe

– „W I poł.
2015 r. ceny gruntów przemysłowych na głównych rynkach
pozostawały stabilne. Poprawa infrastruktury drogowej korzystnie
wpływa na regiony magazynowe i kreuje nowe lokalizacje. Na mapie
magazynowej pojawił się Lublin, z parkami logistycznymi
zlokalizowanymi przy obwodnicy S12. Ukończenie kolejnych odcinków
autostrady A4 i dróg ekspresowych w okolicach Rzeszowa pozytywnie
wpłynie także i na ten region. Z kolei otwarcie odcinka drogi
wylotowej z Warszawy w kierunku Katowic i planowane jego przedłużenie
może stanowić kolejny impuls do nowych inwestycji w
południowo-zachodniej części Warszawy” – podsumowuje Agata
Zając, Dyrektor w Dziale Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych JLL.




Region



Cena (PLN/ mkw.)



Warszawa Miasto



350 - 550



Warszawa okolice



50 - 300



Polska Centralna



65 - 160



Poznań



140 - 200



Wrocław



120 - 220



Górny Śląsk



80 - 200



Kraków



80 - 300



Trójmiasto



100 - 200


Źródło: JLL,
magazyny.pl, I poł. 2015 r.