[Polska] Znakomite półrocze na rynku magazynowym w Polsce

Rynek rejestruje
bardzo silny popyt na powierzchnie magazynowo-przemysłowe. Nadal
dominują najemcy z sektora logistycznego, przed sieciami handlowymi
i branżą motoryzacyjną. Nowe rynki w natarciu. Najniższy poziom
pustostanów od 2007 r.

Firma doradcza JLL
podsumowała I półrocze 2015 r. na rynku nieruchomości
magazynowych i przemysłowych w Polsce oraz określiła kierunki
rozwoju sektora w najbliższych miesiącach.

Tomasz Mika,
Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych w Polsce,
JLL, informuje: „W półroczu 2015 podpisano umowy najmu na 1,17
mln mkw. powierzchni magazynowo-przemysłowych, z czego aż
781 000 mkw. stanowiły nowe kontrakty. Mocne wyniki w I połowie
roku i utrzymujące się duże zainteresowanie najemców pozwala
sądzić, że 2015 może okazać się rekordowym w historii polskiego
rynku, lepszym nawet niż znakomity 2014. Popyt ze strony najemców
spotyka się z szybką reakcją deweloperów. W I półroczu 2015
oddano do użytku ponad 437 000 mkw. nowej powierzchni, a w
budowie jest kolejne 672 000 mkw., z czego 23% powstaje na
zasadach spekulacyjnych, czyli bez wiążących umów najmu”.

Najemcy
przyglądają się nowym lokalizacjom

Największe
zainteresowanie najemców w I półroczu zaobserwowano w Polsce
Centralnej (20% nowego popytu), Górnym Śląsku (15%), Poznaniu
(14%) i Okolicach Warszawy (13%).

– „W coraz
większym stopniu widoczna staje się geograficzna dywersyfikacja
popytu. Podczas gdy jeszcze kilka lat temu, udział pięciu
największych regionów magazynowych w popycie netto wahał się w przedziale od 80 do 90%, to w I połowie
2015 r. odpowiadały one za 74% krajowego zapotrzebowania. Na
znaczeniu zyskują lokalizacje uznawane dotychczas za peryferyjne
czyli Kraków czy Szczecin, oraz te, w których dopiero niedawno
powstały pierwsze komercyjne powierzchnie magazynowe, np. Lublin czy
Rzeszów” – wyjaśnia Jan Jakub Zombirt, Dyrektor w Dziale Badań
Rynku i Doradztwa, JLL.

Największe
zapotrzebowanie pochodzi od operatorów logistycznych, którzy w
ramach nowych umów zabezpieczyli ponad 229 000 mkw. (29% udział w
popycie netto), sieci handlowych (26%) i branży motoryzacyjnej (9%).

Największe umowy
najmu w I półroczu 2015 r.

Współczynnik
powierzchni niewynajętej – najniższy od 2007 r.

Od końca 2013 r.
wskaźnik pustostanów stopniowa spada – do 7,4% na koniec I
półrocza 2015 (najmniej od 2007 r.). W całym kraju do dyspozycji
najemców jest obecnie 686 000 mkw. wolnej powierzchni. Najwyższym
udziałem pustostanów charakteryzują się rynki dojrzałe, np.
Warszawa Miasto (13,7%) oraz tzw. rynki wschodzące jak np. Lublin
(25,5%). Jak podaje portal magazyny.pl, najmniej wolnej powierzchni
jest w Poznaniu (1,5%) i Wrocławiu (4,5%).

– „Przy obecnych
uwarunkowaniach rynkowych nie spodziewamy się, aby w najbliższych
kwartałach udział powierzchni niewynajętej wrócił do dwucyfrowej
wartości. Mimo, że rośnie liczba projektów spekulacyjnych,
których udział w budowanym obecnie wolumenie wynosi 23%, to jednak
utrzymujący się silny popyt powinien doprowadzić do szybkiej
absorpcji tej powierzchni” – dodaje Tomasz Mika.

Aktywność
deweloperów – na fali wznoszącej

W I półroczu 2015
r. zasoby powierzchni magazynowej i przemysłowej w Polsce zwiększyły
się o 437 000 mkw. – 47% więcej niż w analogicznym okresie 2014
r. Największe ukończone projekty to Goodman Poznań Logistics
Centre II (82 000 mkw.) i P3 Mszczonów (46 000 mkw.). Najwięcej
wybudowano w Poznaniu (207 000 mkw.) oraz w okolicach Warszawy (74
000 mkw.).

Obecnie w fazie
budowy znajdują się projekty o łącznej powierzchni 672 000 mkw.
(w tym 154 000 mkw. na zasadach spekulacyjnych).

– „Coraz
bardziej widoczny staje się trend budowy nowych obiektów
magazynowych poza pięcioma głównymi rynkami. Obecnie w tych
lokalizacjach w budowie znajduje się aż 210 000 mkw., co przekłada
się na 31% udział w powstającej nowej podaży. Spośród tych
regionów najwięcej powierzchni powstaje w Trójmieście -57 000
mkw. i w rejonie Rzeszowa – 49 000 mkw.” – informuje Jan
Zombirt.

Niemal połowa
istniejącej powierzchni skupiona jest w rękach trzech największych
graczy oraz ich partnerów biznesowych. Wciąż najwięcej zasobów
należy do firmy Prologis (24%), SEGRO (11%) i Logicor (10%).

Czynsze

Najwyższe stawki są
domeną rynków wewnątrzmiejskich i obiektów typu SBU (Small
Business Units) – łączących reprezentacyjną funkcję biurową z
niewielką przestrzenią magazynową lub produkcyjną. Jak podaje
portal magazyny.pl, czynsze efektywne w tych lokalizacjach osiągają
poziom 4,8 euro za mkw. miesięcznie w Warszawie, 3,8 euro we
Wrocławiu i ok. 3,7 euro w Łodzi.

Niższe czynsze są
w obiektach typu Big Box – dużych projektach, zlokalizowanych
najczęściej poza miastem. Stawki efektywne dla takich magazynów w
Poznaniu wynoszą od 2,15 do 3,0 euro za mkw. miesięcznie, 2,1 –
2,8 euro w Okolicach Warszawy czy 2,1 – 3,1 euro na Górnym Śląsku.
Za magazyn w regionie Polski Centralnej najemcy zapłacą od 2,1 do
2,8 euro, a we Wrocławiu od 2,5 do 3,1 euro za mkw. miesięcznie.

Grunty przemysłowe

– „W I poł.
2015 r. ceny gruntów przemysłowych na głównych rynkach
pozostawały stabilne. Poprawa infrastruktury drogowej korzystnie
wpływa na regiony magazynowe i kreuje nowe lokalizacje. Na mapie
magazynowej pojawił się Lublin, z parkami logistycznymi
zlokalizowanymi przy obwodnicy S12. Ukończenie kolejnych odcinków
autostrady A4 i dróg ekspresowych w okolicach Rzeszowa pozytywnie
wpłynie także i na ten region. Z kolei otwarcie odcinka drogi
wylotowej z Warszawy w kierunku Katowic i planowane jego przedłużenie
może stanowić kolejny impuls do nowych inwestycji w
południowo-zachodniej części Warszawy” – podsumowuje Agata
Zając, Dyrektor w Dziale Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych JLL.

Źródło: JLL,
magazyny.pl, I poł. 2015 r.