Popyt na biura w górę, podaż w dół: podsumowanie rynku biurowego w 2025 r.

Międzynarodowa agencja doradcza Cushman & Wakefield podsumowała sytuację na polskim rynku biurowym na koniec 2025 roku. Aktywność najemców wzrosła w 2025 roku o ok. 8% r/r, osiągając poziom ponad 1,56 mln mkw. wynajętej powierzchni. Przy rekordowo niskiej od 20 lat podaży (nieznacznie powyżej 109 tys. mkw. w 2025 roku) oraz prognozowanych w nadchodzących latach niewielkich wolumenach ukończonej powierzchni, rynek notuje wyraźny spadek pustostanów oraz wzrostową presję na stawki czynszów, szczególnie w najlepszych lokalizacjach centralnych.

PODAŻ: stabilnie niska aktywność deweloperów

Na koniec IV kwartału 2025 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na największych rynkach w Polsce osiągnęły poziom prawie 13 milionów mkw.

Wśród największych oddanych budynków w Warszawie znalazły się: The Bridge (47 000 mkw. – Ghelamco) oraz Office House (27 800 mkw. – Echo Investment). W miastach regionalnych skala ukończonych projektów była mniejsza, wśród oddanych projektów możemy wyróżnić krakowski biurowiec Stella Office (9 900 mkw. – Grupa Zasada).

– Wolumen oddanej do użytku powierzchni był w ubiegłym roku niski, bo wyniósł nieznacznie powyżej 109 000 mkw., z czego 81% było zlokalizowane w stolicy, a jedynie 20 500 mkw. w miastach regionalnych. Jest to rezultat trwałego spadku wolumenu nowej powierzchni w budowie. Przykładowo, w Warszawie deweloperzy biurowi realizują obecnie ok. 160 000 mkw. Tyle samo metrów kwadratowych buduje się w miastach regionalnych, ale razem wziętych – komentuje Vitalii Arkhypenko, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.

Dodatkowo w regionach relatywnie często obserwowane jest zjawisko wydłużania terminów oddania nieruchomości, co jest efektem konieczności albo pozyskania najemców, albo po prostu oczekiwaniem na poprawę sytuacji na rynku.

– Według naszych szacunków polski rynek biurowy powiększy się w 2026 roku o około 170 000 mkw., w 2027 roku prognozowana podaż znajdzie się na jeszcze niższym poziomie, bo około 140 000 mkw. – dodaje Jan Szulborski, Business Development & Insight Manager, Cushman & Wakefield.

POPYT: aktywność najemców z kilkuprocentowym wzrostem

REKLAMA

Zarówno w Warszawie, jak i regionach aktywność najemców w 2025 roku była wyższa r/r i wyniosła łącznie ponad 1,56 mln mkw. wynajętej powierzchni.

– Popyt w Warszawie wzrósł w ubiegłym roku o 7% i wyniósł ponad 794 000 mkw. Aktywność najemców na rynkach regionalnych była zbliżona i zamknęła się wynikiem ok. 772 500 mkw., co oznacza ok. 8-procentowy wzrost względem całego 2024 roku. Na stronę popytową w miastach regionalnych największy wpływ niezmiennie wywierały firmy z branży IT, ale też z sektora usługowego i produkcyjnego. Te trzy sektory odpowiadały za prawie połowę wynajętej powierzchni. W ciągu 12 miesięcy 2025 roku struktura stołecznych transakcji została zdominowana przez renegocjacje – 50%, udział nowych umów z kolei wyniósł 40%, ekspansji – 6%, a powierzchnia zajęta przez właściciela odpowiadała za 4% całości wynajętej powierzchni. W strukturze transakcji w regionach, podobnie jak w stolicy przeważały renegocjacje, odpowiadały one za 52% popytu poza Warszawą, nowe umowy za 38% najmu, z kolei ekspansje – za około 7%. Powierzchnie zajęte przez właściciela dotyczyły zaledwie 3% całego wolumenu umów – tłumaczy Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research Poland, Cushman & Wakefield.

Pustostany i czynsze: pustostany z trendem spadkowym, presja na wzrost czynszów

Średni wskaźnik pustostanów w Polsce na koniec IV kwartału 2025 roku wyniósł 13,1%, co stanowi spadek o 0,8 pp. kw./kw. oraz spadek o 1,2 pp. r/r.

W stolicy wskaźnik niewynajęcia spadł o 0,6 pp. względem poprzedniego kwartału i wyniósł 9,1%. W miastach regionalnych największe spadki w dostępności powierzchni zaobserwowano we Wrocławiu (-1,9 pp.), Katowicach (-1,8 pp.), Łodzi (-1,4 pp.). Inne miasta doświadczyły jedynie nieznacznych zmian w dostępności. Na wszystkich rynkach biurowych objętych analizą dostępna powierzchnia wyniosła 1,7 mln mkw., co oznacza około 9-procentowy spadek r/r.

W grudniu 2025 roku stawki „premium” za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wyniosły przeciętnie 24,00-28,00 EUR/ mkw./ miesiąc w strefie Centrum oraz 15,00-19,00 EUR/ mkw./ miesiąc w lokalizacjach poza centralnych. Wzrosty czynszu obserwowano przede wszystkim w budynkach w Centrum (zarówno w trakcie budowy, jak i w istniejących). Czynsze w budynkach zlokalizowanych w innych stołecznych dzielnicach również doświadczyły wzrostów, choć o niższej skali, zbliżonej lub nieznacznie wyższej względem wskaźnika inflacji.

W miastach regionalnych najlepsze biura w centrum były oferowane średnio w przedziale cenowym 14,00-17,50 EUR/ mkw./ miesiąc, jednocześnie stawki czynszu wyższe od średniej odnotowywane są w budynkach nowo oddawanych lub umiejscowionych w szczególnie dobrych lokalizacjach.