Popyt na biura w regionach na relatywnie wysokim poziomie

W trzecim kwartale 2023 roku na polskim rynku biurowym odnotowano wzrost nowej podaży – do użytku oddano blisko 120 000 mkw. nowej powierzchni, z czego w Krakowie nowa podaż wyniosła 24 000 mkw. Od początku roku na głównych rynkach regionalnych w Polsce oddano do użytku łącznie 236 000 mkw. Eksperci JLL prognozują, że do końca roku ta liczba może wzrosnąć o kolejne 50 000 mkw.

Coraz większa świadomość na rynku biurowym w Krakowie

Na sześciu głównych rynkach regionalnych czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe utrzymały się na stabilnym poziomie kw./kw. Najwyższe stawki niezmiennie notujemy w Krakowie (15,00-17,00 euro /mkw./m-c), Wrocławiu (14,50-16,00 euro/mkw./m-c) oraz Poznaniu (14,00-16,00 euro/mkw./m-c). Wobec konieczności większych nakładów finansowych na aranżację wnętrz, najemcy coraz częściej decydują się na umowy na dłuższe okresy, co przekłada się na elastyczność właścicieli w zakresie pakietów zachęt. Poziom pustostanów w Krakowie w trzecim kwartale 2023 roku wyniósł 18,7%.

– Współczynnik powierzchni niewynajętej w Krakowie jest wysoki, lecz większość zlokalizowana jest w starszych budynkach mieszczących się poza centrum. Firmy podejmujące decyzję o zmianie biura skupiają się dziś na poprawie jakości zajmowanej powierzchni, co prowadzi do stopniowego zmniejszania się współczynnika pustostanów w nowych budynkach kosztem starszych nieruchomości. Szacujemy, że dostępna powierzchnia w najlepszych budynkach klasy A w centrum Krakowa zostanie w większości wchłonięta przez rynek w 2024 roku. Z kolei jeśli chodzi o stawki czynszów w najlepszych budynkach to będą one miały tendencje wzrostową nawet do kilkunastu procent w ciągu następnych dwóch lat, co spowodowane jest między innymi rosnącymi cenami wykończenia. Niemniej jednak konkurencja w starszych budynkach klasy B i tych zlokalizowanych poza centrum miasta nadal będzie znacząca. W związku z tym w tym segmencie spodziewane są spadki czynszu najmu. W ciągu najbliższych dwóch lat prognozujemy znaczącą dywersyfikacje czynszów najmu dla budynków w lokalizacji centralnej, poza centralnej oraz klasy A i B. Taki proces świadczy o coraz większej dojrzałości komercyjnego rynku najmu biurowego w Krakowie – mówi Dorota Gruchała, Head of Kraków and Katowice Offices.

W regionach dominują renegocjacje

Chociaż całkowite wolumeny wynajętej powierzchni pozostają na relatywnie wysokim poziomie, kluczowa pozostaje struktura popytu. Obserwowany wzrost popularności renegocjacji umów wynika między innymi z bardzo wysokich kosztów aranżacji nowej powierzchni w stanie surowym, a także większej elastyczności właścicieli aktualnie zajmowanej przez najemcę nieruchomości w zakresie innych kluczowych elementów umowy najmu. Najemcy często rewidują bieżące i przyszłe zapotrzebowanie na biura, co przejawia się w poszukiwaniu zmniejszonych modułów lub utrzymania dotychczasowych powierzchni, nawet przy założeniu intensywnych planów rozwojowych firm. Ma to potwierdzenie w rosnącym wskaźniku pustostanów, który do końca III kwartału 2023 r. osiągnął poziom 17,3% (wobec 15,3% na koniec 2022 r.).

– Przewidujemy kontynuację trendu wzrostowego przy jednoczesnym zbliżaniu się poziomu wakatu na ośmiu kluczowych rynkach biurowych do poziomu 18% po koniec 2023 r. Warto podkreślić, że podane liczby nie obejmują ofert podnajmu, a na koniec trzeciego kwartału ta kategoria wyniosła blisko 170 000 mkw., z czego około 63 000 mkw. dotyczyło wyłącznie Krakowa. Dla porównania firmy w Warszawie oferują niewiele więcej powierzchni na podnajem od tych w Krakowie. Potwierdza to fakt, że najemcy z sektora usług dla biznesu (SSC/BPO), którzy są głównymi najemcami biur w regionach, dalej szerzej implementują pracę hybrydową z większą liczbą dni pracy z domu niż z biura. To jednak będzie się w wielu korporacjach zmieniać w związku ze strategiami przyciągnięcia pracowników ponownie do biur – mówi Mateusz Polkowski, Head of Research & Consultancy.

– Nowo ukończone budynki z lat 2020-2023 notują relatywnie wysoki odsetek niewynajętej powierzchni, na koniec września 2023 r. osiągały średnio 27%. Niemniej jednak na stabilizację i obniżenie współczynnika pustostanów w regionach oraz na zaabsorbowanie dostępnej powierzchni będziemy musieli poczekać nawet dwa-dwa i pół roku. Oczywiście są rynki, na których sytuacja wygląda trochę lepiej niż na innych, a są nimi Trójmiasto i Poznań – dodaje.

Popyt na biura w regionach na relatywnie wysokim poziomie

Popyt na biura w miastach regionalnych utrzymuje się na dość wysokim poziomie, między styczniem a wrześniem 2023 r. osiągnął 532 000 mkw. Wynik ten został osiągnięty dzięki kluczowym transakcjom jak siedziba główna firmy Intel (23 000 mkw. w Gdańsku), BNY Mellon (20 300 mkw. we Wrocławiu) czy EY (11 000 mkw. we Wrocławiu). Niemniej jednak, zwiększona liczba renegocjacji umów oraz rosnący poziom pustostanów wpływają na gwałtowny spadek liczby planowanych projektów na lata 2024-2025, z prognozowaną nową podażą na poziomie około 150 000 mkw. rocznie.

Kluczowe transakcje na rynku biurowym

W III kwartale 2023 r. w inwestycje na rynku biurowym zaangażowano około 77 mln euro. Struktura zainwestowanego kapitału w tej klasie aktywów zdominowana jest przez inwestorów z Europy Centralnej i Wschodniej. Najważniejsze transakcje obejmują sprzedaż Wola Retro (70 mln euro), nabycie Warta Tower przez Cornerstone (63,4 mln euro), sprzedaż My Place II (45 mln euro) oraz zakup Wiśniowy Business Park przez Indotek.

– Utrzymujący się podwyższony koszt długu oraz spowodowana tym niska aktywność kupujących doprowadziły do dalszych zmian w stopach kapitalizacji, które według stanu na koniec września 2023 r., dla najlepszych nieruchomości w Warszawie, przy umowach wynajmu przekraczających pięć lat, były szacowane na około 5.75%. Stopy kapitalizacji w Krakowie, głównym rynku biurowym wśród miast regionalnych, kształtowały się na poziomie 6,75% – dodaje Marcin Sulewski, Head of Office Investment.