Rynek mieszkaniowy w Polsce: szanse i zagrożenia

Po kilku latach boomu na rynku mieszkaniowym i wywołanych nim napięć po stronie podaży (wysokie koszty materiałów pracy i ziemi), od połowy 2022 branża deweloperska mierzy się z szokowym załamaniem popytu mieszkaniowego w konsekwencji drastycznego spadku zdolności kredytowej gospodarstw domowych, ograniczonej wysokimi stopami procentowymi i zaostrzonymi regulacjami ostrożnościowymi w warunkach wysokiej inflacji oraz odejściem inwestorów na inne rynki. Głównym wyzwaniem dla deweloperów stało się dostosowanie rozmiarów nowej produkcji deweloperskiej do spadku popytu oraz sprzedaż rozpoczętych mieszkań lub rozszerzenie działalności na rynek wynajmu (wynajmowanie własnych mieszkań i zarządzanie nimi).

Branży w trudnym okresie spadku popytu na mieszkania, sprzyja jej mocna kondycja finansowa wypracowana podczas dobrej koniunktury w poprzednich latach.

W 2023 niewielką poprawę popytu na mieszkania będzie wspierać niewielki wzrost akcji kredytowej dzięki:

- selektywnym złagodzeniu bufora 5 pkt przez KNF (wysokość bufora zależna od stałego/zmiennego oprocentowania kredytu);

- uwzględnieniu większych wynagrodzeń w kalkulacji zdolności kredytowej (wynagrodzenia nominalnie rosną);

- lekkiemu spadkowi WIBOR (stopy NBP bez zmian od 5 miesięcy).

Wyraźniejsza odbudowa popytu kredytowego jest możliwa w 2024- 2025, przy założeniu redukcji inflacji, która pozwoli na obniżenie stóp procentowych i zmniejszy restrykcyjność polityki kredytowej.

Program Bezpieczny kredyt 2%, zapowiedziany przez resort rozwoju w połowie grudnia’22 jest szansą wsparcia popytu mieszkaniowego w 2h23, przy planowanym uruchomieniu programu od lipca’23; jednocześnie oczekiwanie na możliwość skorzystania z programu przyczynia się do utrzymania zamrożenia rynku w 1h23. Wsparcie rynku deweloperskiego przez program będzie umiarkowane. Program jest otwarty także dla rynku wtórnego i rynku domów, zatem z ok. 30-40 tys. kredytów rocznie (szacowanych na podstawie rezerwy środków budżetowych przeznaczonych na dopłaty), na rynek pierwotny trafi zapewne kilkanaście tysięcy kredytów, w tym kilka tysięcy na rynek deweloperski. Warto dodać, że nie będzie to sprzedaż w całości wykreowana dzięki programowi, gdyż część kredytobiorców stałaby się klientami rynku deweloperskiego również bez programu. Dla porównania w ostatniej dekadzie roczna produkcja deweloperów nie spadła poniżej 70 tys. mieszkań, a ostatnie trzy lata to po ok.140 tys. mieszkań rocznie.

Szansą dla rynku nieruchomości w średniej perspektywie, pozostaje popyt na mieszkania dla uchodźców wojennych z Ukrainy; można szacować, że z grupy ok. 950 tys. Ukraińców z nadanym Peselem pozostanie w Polsce na dłużej co najmniej 750 tys. osób. Zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych tych osób kreuje popyt na nowe mieszkania (zakupione lub wynajęte przez obywateli Ukrainy).

W warunkach dużej niepewności i słabego popytu w 2023, większość deweloperów ogranicza od 4q22 nowe, wieloletnie projekty. W ten sposób mniejsza podaż mieszkań przy kontynuacji popytu inwestycyjnego (spadek dotyczy głównie popytu konsumpcyjnego) i obiektywnie wysokich kosztach budowy będzie wspierała utrzymanie cen mieszkań. Niewielka korekta in minus zakładanych zysków jednak nastąpi – dotyczyć będzie słabo zlokalizowanych projektów, nietrafionych rozwiązań architektonicznych, obiektów rozpoczętych w 2022 w sytuacji, gdy spadek popytu już się rozpoczął. Regionalnie może też nastąpić na płytszych rynkach, w mniejszych ośrodkach, które charakteryzuje słabszy popyt gotówkowy.

SZANSE

- Złagodzenie regulacji ostrożnościowych sprzyjające wzrostowi akcji kredytowej i odbudowie konsumpcyjnego popytu mieszkaniowego;

- Spadek stóp procentowych zwiększający zdolność kredytową oraz popyt inwestycyjny;

- Dobra sytuacja finansowa branży (szczególnie dużych deweloperów), wzmocnionych rekordowymi wynikami z ostatnich kilku lat; dojrzałość rynku, doświadczenie deweloperów, które pozwala trafnie ocenić perspektywy;

- Utrzymywanie się tendencji konsolidacyjnych na rynku deweloperskim (większa firma ma możliwości dywersyfikacji portfela i większy bufor finansowy, zwykle łatwiej zarządza popytem na trudniejszym rynku);

- Wsparcie rynku deweloperskiego przez program Bezpieczny kredyt 2%, który może efektywnie pobudzić popyt na pierwsze mieszkanie; niemniej wpływ programu na rynek pierwotny będzie umiarkowany;

- Potrzeby mieszkaniowe uchodźców wojennych z Ukrainy, spośród których część na dłużej pozostanie w Polsce;

- Spory potencjał rynku PRS z pakietową sprzedażą mieszkań, o ile nie zostanie ograniczony regulacjami;

- Uspokojenie strony podażowej – ceny materiałów budowlanych rosną wolniej, podobnie jak gruntów budowlanych przy mniejszej presji zakupowej (dla rynku gruntów korzystna procedowana zgoda na zabudowę mieszkaniową na terenach po biurach i centrach handlowych).

ZAGROŻENIA

- Powolna odbudowa popytu mieszkaniowego przy ograniczonej regulacyjnie dostępności kredytu;

- Utrzymywanie się inflacji na podwyższonym poziomie uniemożliwiające obniżki stóp procentowych;

- Duża niepewność otoczenia makro- i geopolitycznego, a także ryzyka regulacyjne;

- Konkurencja lokali z rynku wtórnego i rynku domów, kwalifikujących się do programu Bezpieczny kredyt 2%.

- Wysokie koszty budowy z uwagi na wysokie ceny materiałów budowlanych (rosną wolniej, ale nie wróciły do poziomu sprzed wojny w Ukrainie; także wysokie ceny nośników energii; wysokie ceny działek ze szczytu koniunktury, na których zostały wybudowane sprzedawane mieszkania);

- Silny impuls kosztowy spowodowany procedowanymi zmianami regulacyjnymi – obowiązkiem zapewnienia 1,5 miejsca parkingowego na 1 mieszkanie (o ile regulacja wejdzie w życie w projektowanym kształcie);

- Kosztowne rozwiązania energooszczędne, które będą wprowadzane w coraz szerszej skali (wymogi regulacyjne);

- Presja płacowa przy deficycie wykwalifikowanych pracowników budowlanych;

- Problemy z dostępnością gruntów budowlanych nasilające się w okresach dobrej koniunktury na rynku.

Źródło: Raport PKO Bank Polski - "Deweloperzy Mieszkaniowi. Analizy".