To będzie historycznie rekordowy rok dla parków handlowych w Polsce

Do końca roku wolumen powierzchni parków handlowych może zwiększyć się o dodatkowe 230 tys. mkw. W I połowie 2023 r. deweloperzy oddali do dyspozycji najemców 219 000 mkw. powierzchni handlowych, z czego 122 640 mkw. (56 proc.) stanowiły parki handlowe, a 28 470 mkw. (13 proc.) centra convenience. W rezultacie 2023 r. może być kolejnym rekordowym rokiem pod względem dostarczenia na rynek nowej podaży.

JLL i Trei Real Estate Poland, autorzy czwartej edycji raportu „Parki handlowe i centra convenience w Polsce”, nakreślają perspektywy rozwoju tego sektora w Polsce.

Parki handlowe – 3.6 mln mkw. GLA

W Polsce funkcjonuje obecnie 600 parków handlowych o powierzchni co najmniej 2000 mkw., co przekłada się na łączną podaż tego typu przestrzeni wynoszącą ponad 3,6 mln mkw. GLA (stan na koniec I półrocza 2023 r.). Ponad 2,6 mln mkw. GLA przypada na parki handlowe, a ok. 958 tys. mkw. GLA na centra typu convenience.

– Parki handlowe i centra convenience na dobre wpisały się w krajobraz polskiego rynku. W sumie, oba formaty zdominowały nową podaż handlową w latach 2020-2023 (ponad 250000 mkw. oddawanych rocznie), co podkreśla potencjał tego segmentu nieruchomości. Warto zauważyć, że w ostatnich latach zmienił się jednak charakter nowych inwestycji. Po pierwsze, coraz rzadziej obserwujemy nowe parki handlowe o powierzchni powyżej 20000-30000 mkw. przez co zaciera się granica pomiędzy omawianymi formatami. Po drugie, obserwujemy geograficzną polaryzację nowej podaży – większość nowych obiektów pojawia się w małych miastach, gdzie brakowało nowoczesnej oferty, oraz największych aglomeracjach, które rozrastają się za sprawą nowopowstających osiedli. Wygoda, dostępność, komplementarność oferty i możliwość dokonania szybkich codziennych zakupów niewątpliwie wpływają na utrzymującą się popularność niewielkich parków handlowych – mówi Maciej Kotowski, Dyrektor w dziale Badań Rynku, JLL.

W ciągu ostatnich dwunastu miesięcy, w ramach 57 inwestycji, na rynek dostarczono ok. 376 tys. mkw. GLA w postaci tradycyjnych i regionalnych parków handlowych (31), jak również centrów convenience (26). Większość z nich (38 proc.) jest zlokalizowana w miastach poniżej 50 tys. mieszkańców, a 31 proc. w dużych aglomeracjach. Biorąc pod uwagę ich powierzchnie, najwyższy odsetek tych inwestycji to parki handlowe o metrażu powyżej 10 tys. mkw. Największymi realizowanymi projektami parków handlowych w Polsce są natomiast Koszalin Power Center (38 tys. mkw. GLA), Karuzela w Białej Podlaskiej (23 tys. mkw. GLA, otwarte we wrześniu), Vendo Park w Szczecinie (22 tys. mkw. GLA) i Ozimska Park w Opolu (18 tys. mkw. GLA).

– Znaczna część naszych realizacji koncentruje się wokół parków handlowych o powierzchni nieprzekraczającej 10 tys. mkw. Umożliwia to wybranie korzystnej lokalizacji, pozwalającej dotrzeć z precyzyjną ofertą dla konkretnego rynku, jak również sprawnie przeprowadzić cały proces inwestycyjny. Równolegle, w największych aglomeracjach, widząc ich duży potencjał, wznosimy parki o większym metrażu, przekraczającym 20 tys. mkw. Sektor małych formatów handlowych ma nadal potencjał i uzupełnia ofertę galerii handlowych. W mniejszych miejscowościach spełnia oczekiwania zakupowe lokalnych społeczności, choć często ma też oddziaływanie ponadlokalne. Dlatego tylko w tym roku oddaliśmy do dyspozycji najemców cztery nowe parki handlowe, powiększając nasz portfel do 36 obiektów w Polsce. Dwa kolejne – w Lubinie i Koninie – są obecnie w budowie – mówi Jacek Wesołowski, Dyrektor Zarządzający, Trei Real Estate Poland.

Dywersyfikacja portfolio najemców

Struktura najemców różni się w zależności od typu powierzchni handlowej. W dużych parkach regionalnych często mieszczą się wyspecjalizowane sklepy, oferujące m.in. meble czy artykuły do wyposażenia domów (zwykle zajmują one 39 proc. GLA danej inwestycji). Natomiast mniejsze parki handlowe są najczęściej miejscem codziennych zakupów pierwszej potrzeby. Lokalizuje się w nich m.in. sklepy typu off-price (tzw. value retailers), zajmujące średnio 39 proc. GLA, takie jak: Action, Pepco, Tedi, KiK, Dealz, Woolworth. W tradycyjnych regionalnych parkach handlowych i centrach convenience popularne są również sklepy spożywcze (16 proc. GLA), odzieżowe i obuwnicze (11 proc. GLA), sklepy z elektroniką (11 proc. GLA) oraz te z segmentu Health&Beauty (9 proc. GLA). Jednak struktura najemców parków handlowych zmienia się w ostatnim czasie.

– Parki handlowe zyskują na znaczeniu również wśród marek, które do tej pory nie były z tym formatem kojarzone, jak Sinsay, Deichmann czy C&A. Najemcami naszych obiektów są także duże markety budowlane i DIY, które chcą dotrzeć ze swoją ofertą do klientów spoza dużych aglomeracji miejskich. Już od dawna park handlowy nie jest postrzegany jako przestrzeń wyłącznie dla dużego operatora spożywczego. Ofertę uzupełniają marki i usługi, które otwierają się na lokalne społeczności i dostrzegają, że klienci doceniają kompaktowość takich miejsc – mówi Jacek Wesołowski, Dyrektor Zarządzający, Trei Real Estate Poland.

Czynsz, czyli przewaga konkurencyjna

W analizowanym przez JLL i Trei Real Estate Poland okresie średnia wysokość czynszu w parkach handlowych plasowała się w przedziale od 6 do 13 euro za mkw. Wysokość stawek zależy od lokalizacji inwestycji, jej powierzchni, czy usług, jakie oferuje najemca. Przykładowo, dla sklepów odzieżowych wynoszą one średnio 8 euro/mkw./miesiąc, dla sklepów spożywczych 6-10 euro/mkw./miesiąc, dla sklepów z elektroniką 11-14 euro/mkw./miesiąc, a dla placówek z segmentu Health&Beauty 15 euro/mkw./miesiąc.

– Sytuacja makroekonomiczna, w tym wojna w Ukrainie i rosnąca inflacja, wpłynęła na wzrost kosztów wznoszenia inwestycji, co przełożyło się na wysokość czynszu. W porównaniu do dużych centrów, stawki w parkach handlowych są jednak nadal bardzo konkurencyjne, skłaniając najemców do lokowania w nich swoich sklepów, w tym również nowych marek zarówno lokalnych, jak i sieciowych. Dlatego też nasze Vendo Parki są w 100 proc. skomercjalizowane na długo przed otwarciem – mówi Jacek Wesołowski, Dyrektor Zarządzający, Trei Real Estate Poland.

Zielona przyszłość

Dobre praktyki w zakresie działań ESG zatwierdzane są certyfikatami środowiskowymi, a w Polsce do najpopularniejszych należą BREEAM i LEED. Według danych PLGBC, tylko ok. 200 inwestycji handlowych (59 proc. wszystkich nowych powierzchni handlowych) jest objęta stosowną certyfikacją.

– Niewielka liczba prośrodowiskowych certyfikatów przyznawanych parkom handlowym wynika przede wszystkim z dużych kosztów związanych z ich uzyskaniem. Nie zmienia to faktu, iż coraz więcej tego typu inwestycji dostosowuje się do nowych realiów środowiskowych. Niektóre z naszych Vendo Parków znajdują się już w procesie certyfikacji BREEAM, a równolegle wprowadzamy w nich rozwiązania ekologiczne. Vendo Parki w Chorzowie i Skarżysku-Kamiennej, oprócz tradycyjnych źródeł energii, wykorzystują także panele fotowoltaiczne. Instalujemy również stacje do ładowania pojazdów elektrycznych. W zależności od specyfiki danej lokalizacji wdrażamy takie projekty jak np. zielony dach w Vendo Park w Krakowie – podsumowuje Jacek Wesołowski, Dyrektor Zarządzający, Trei Real Estate Poland.