Analiza wtórnego rynku nieruchomości mieszkaniowych w południowo-zachodnim regionie Polski
Kolejnym z sześciu regionów przedstawianych w cyklu analiz lokalnych rynków nieruchomości jest region południowo-zachodni. Zaliczamy do niego województwo opolskie oraz dolnośląskie. Przedstawiona w tym opracowaniu analiza dotyczy mieszkań z wtórnego rynku w Opolu oraz we Wrocławiu. Analitycy Działu Badań i Analiz firmy Emmerson Realty opracowali wyniki na podstawie danych serwisu otoDom.pl, przy uwzględnieniu średnich cen ofertowych mkw. mieszkań na rynku wtórnym w badanych miastach.
Opolszczyzna
Opolskie to najmniejsze województwo pod względem powierzchni wśród 16 województw Polski. Jest to region o bardzo intensywnym rolnictwie, dzięki czemu stanowi korzystne miejsce lokalizacji dla przemysłu spożywczego. Dodatkowo posiada także długotrwałe tradycje przemysłowe, szczególnie w dziedzinie przemysłu metalowego, mineralnego, spożywczego, maszynowego oraz chemicznego. Do jego przewag konkurencyjnych należy m.in. bezpośrednie sąsiedztwo Czech oraz bliskość Niemiec. Duże znaczenie ma także gęstość i jakość sieci dróg publicznych, dzięki której opolskie znajduje się wśród najlepiej rozwiniętych obszarów kraju w zakresie infrastruktury technicznej. Głównym ośrodkiem gospodarczym, administracyjnym, kulturalnym i naukowym jest naturalnie stolica województwa – Opole.
Analiza sytuacji na wtórnym rynku mieszkaniowym w Opolu na przestrzeni minionego roku wskazuje na silną stabilizację cen ofertowych. Na koniec III kw. 2013 r. poziom średniej osiągnął 4 255 zł/mkw., co oznacza 11. pozycję wśród miast wojewódzkich w Polsce.
Do najdroższych mieszkań w ofercie opolskiego rynku nieruchomości należą mieszkania o powierzchni mniejszej niż 38 mkw., średnio za 1 mkw. takiego lokalu trzeba zapłacić 4 714 zł. W podziale ze względu na liczbę pokoi także przodują mieszkania 1-pokojowe, które przeciętnie osiągają cenę 4 601 zł/mkw. Najtańszymi w ofercie serwisu otoDom.pl są mieszkania 4- pokojowe, a pod względem powierzchni te od 90 do 110 mkw.
Biorąc pod uwagę strukturę podaży, w Opolu dominują mieszkania 2- i 3- pokojowe, których łącznie jest w ofercie ponad 75%. Najrzadziej występującymi nieruchomościami są lokale 5- pokojowe, stanowiące tylko 3% oferty.
Zestawienie średnich cen mieszkań na wtórnym rynku mieszkaniowym w Opolu z uwzględnieniem struktury pokojowej oraz powierzchni
Opole | IV kw. 2012 | I kw. 2013 | II kw. 2013 | III kw. 2013 |
średnia cena za mkw. | 4 261 | 4 273 | 4 255 | 4 255 |
średnie ceny za mkw. według struktury pokojowej | ||||
1-pokojowe | 4 772 | 4 651 | 4 705 | 4 601 |
2-pokojowe | 4 371 | 4 372 | 4 374 | 4 397 |
3-pokojowe | 4 153 | 4 198 | 4 140 | 4 173 |
4-pokojowe | 4 052 | 4 115 | 4 103 | 3 960 |
5-pokojowe | 3 917 | 3 836 | 3 781 | 3 688 |
średnie ceny za mkw. według powierzchni | ||||
poniżej 38 mkw. | 4 799 | 4 733 | 4 782 | 4 714 |
38 - 60 mkw. | 4 301 | 4 335 | 4 332 | 4 319 |
60 - 90 mkw. | 4 123 | 4 170 | 4 147 | 4 210 |
90 - 110 mkw. | 3 924 | 3 922 | 3 825 | 3 671 |
110 - 150 mkw. | 3 878 | 3 833 | 3 775 | 3 698 |
powyżej 150 mkw. | 3 976 | 3 832 | 3 906 | 3 951 |
Źródło: portal otoDom.pl
Średnie ceny mieszkań w Opolu według podziału na dzielnice są zróżnicowane i znajdują się w rozległym przedziale od ok. 2 300 do 5 000 zł/mkw. Górną granicę osiągają ceny w dzielnicy Półwieś (w południowo-wschodniej części miasta). Znajduje się tu duże osiedle domów jednorodzinnych oraz szeregowców. Najwyższą cenę w mieście determinują szczególnie wybudowane w ciągu ostatnich 5 lat nowe osiedla wielorodzinne.
Kolejną dzielnicą pod względem poziomu cen oferowanych mieszkań jest Kolonia Gosławicka, w której średnia cena osiąga 4 581 zł/mkw. Dobra komunikacja z centrum miasta oraz dojazd do obwodnicy są jednym z głowach atutów tej okolicy.
Nieznacznie mniej należy zapłacić za 1 mkw. mieszkania w Szczepanowicach – średnio 4 496 zł. Przeważa tu zabudowa jednorodzinna i małe osiedla bloków mieszkalnych. W ostatnim czasie zostało również oddane do użytkowania nowe osiedle mieszkaniowe przy ulicy Tęczowej, co także wpływa na ten obszar rynku.
Najniższe średnie ceny mieszkań notowane są w Groszowicach, najbardziej wysuniętej na północ dzielnicy Opola. Biorąc pod uwagę podaż lokali na rynku wtórnym są to w większości nieruchomości zlokalizowane w budynkach z wielkiej płyty lub kamienicach o niskim standardzie. Średnia cena w tym rejonie jest nawet 2 razy niższa niż w najdroższej dzielnicy (Półwieś) i wynosi 2 322 zł/mkw.
Na zachód od Groszowic leży Wójtowa Wieś. Tutaj ceny nie odbiegają już tak wyraźnie od średniej na opolskim rynku wtórnym nieruchomości mieszkaniowych, jednak dominują tu mieszkania z lat 60. i 70-tych. Kolejną najtańszą dzielnicą jest Nowa Wieś Królewska, która z kolei zlokalizowana jest na wschód od Groszowic, ze średnią ceną 3 707 zł/mkw. W zależności od odległości od centrum, typu zabudowy czy standardu, znajdziemy tu mieszkanie od ok. 2 300 zł/mkw. do nawet ponad 5 000 zł/mkw.
Analizując podaż dostępnych mieszkań, potencjalni nabywcy największy wybór mają kolejno w dzielnicach: Zaodrze, Centrum i Śródmieście. W zestawieniu dzielnic zostały pominięte te, dla których na koniec września 2013 roku nie było danych ofertowych.
Opolanie na koniec III kw. 2013 r. za średnie miesięczne wynagrodzenie mogą sobie pozwolić na zakup 0,89 mkw. mieszkania. Aktualna wartość omawianego wskaźnika zbliżona jest do przeciętnej obliczonej dla 18 miast w 6 regionach Polski (0,85 mkw.).
Dolny Śląsk
Dolnośląskie jest województwem o wysokim poziomie rozwoju gospodarczego, zróżnicowanym przemyśle i dobrze rozwiniętej strukturze branżowej, o czym świadczy 2. miejsce w kraju pod względem PKB per capita. W strukturze gospodarczej znaczący udział mają firmy w branży średnio wysokich i wysokich technologii. Dzięki dobrze rozwiniętym instytucjom otoczenia biznesu i położenia geopolitycznego (Czechy, Niemcy), jest to także obszar o dużej koncentracji inwestycji zagranicznych. Kolejnymi atutami są bogactwo kulturowe, liczne zabytki i walory przyrodnicze, które stwarzają dogodne warunki do rozwoju turystyki.
Stolicą Dolnego Śląska jest Wrocław, jedno z najstarszych miast naszego kraju, jednocześnie czwarte co do wielkości w Polsce. Stanowi ważny węzeł komunikacyjny, zlokalizowany jest tu międzynarodowy port lotniczy, autostrada A4 przebiegająca przez obrzeża miasta oraz porty żeglugi rzecznej zapewniające dogodne połączenia komunikacyjne. Wrocław jest miastem o bogatej historii i niepowtarzalnym uroku, doceniają to zarówno mieszkańcy, jak i turyści. Jest również prężnym ośrodkiem kultury, funkcjonują tu m.in. teatry, opera, filharmonia i liczne muzea. Mieści się tu również wiele szkół średnich, zawodowych oraz 11 szkół wyższych: Uniwersytet Wrocławski, Politechnika Wrocławska, Uniwersytet Ekonomiczny, Akademia Medyczna i wiele innych.
Analizując sytuację na wtórnym rynku mieszkaniowym we Wrocławiu na koniec września bieżącego roku, średnia cena wyniosła 5 822 zł/mkw. Przemysław Kotwicki, ekspert z portalu otoDom.pl wskazuje, że jest to 3. najwyższa po Warszawie i Krakowie cena mkw. mieszkania w Polsce. Analizując dane kwartalne, cały czas widoczny jest jej systematyczny spadek.
Zestawienie średnich cen mieszkań na wtórnym rynku mieszkaniowym we Wrocławiu z uwzględnieniem struktury pokojowej oraz powierzchni
Wrocław | IV kw. 2012 | I kw. 2013 | II kw. 2013 | III kw. 2013 |
średnia cena za mkw. | 6 033 | 5 943 | 5 856 | 5 822 |
średnie ceny za mkw. według struktury pokojowej | ||||
1-pokojowe | 6 876 | 6 804 | 6 672 | 6 761 |
2-pokojowe | 6 150 | 6 032 | 5 957 | 5 905 |
3-pokojowe | 5 813 | 5 726 | 5 631 | 5 590 |
4-pokojowe | 5 638 | 5 544 | 5 497 | 5 457 |
5-pokojowe | 6 279 | 5 880 | 5 910 | 5 875 |
średnie ceny za mkw. według powierzchni | ||||
poniżej 38 mkw. | 6 748 | 6 654 | 6 560 | 6 607 |
38 - 60 mkw. | 6 071 | 5 986 | 5 892 | 5 842 |
60 - 90 mkw. | 5 737 | 5 639 | 5 550 | 5 514 |
90 - 110 mkw. | 5 849 | 5 686 | 5 582 | 5 575 |
110 - 150 mkw. | 6 103 | 5 774 | 5 885 | 5 751 |
powyżej 150 mkw. | 5 611 | 5 785 | 6 117 | 5 984 |
Źródło: portal otoDom.pl
Na wrocławskim wtórnym rynku mieszkaniowym najtańszymi mieszkaniami są 4-pokojowe, natomiast w rozbiciu powierzchniowym – te od 60 do 90 mkw. Najwięcej za 1 mkw. mieszkania należy średnio zapłacić za mieszkanie 1-pokojowe, do 38 mkw. Warto dodać, że jedynie w tym przedziale ceny lokali wzrosły w odniesieniu do poprzedniego kwartału. Na taką sytuacje ma wpływ duży odsetek kawalerek w ofercie rynkowej. Pod względem podaży, najliczniejszą grupą są mieszkania 2-pokojowe o powierzchni od 38 do 60 mkw., których na rynku mieszkaniowym jest ok. 45%. Niewiele mniejszy wybór mają osoby zainteresowane kupnem mieszkania 3-pokojowego (35% ofert serwisu otoDom.pl).
Najdroższą dzielnicą we Wrocławiu jest Stare Miasto, które jest nie tylko historycznym czy administracyjnym, ale również kulturalnym i naukowym centrum Wrocławia. Jest to także najmniejsza pod względem powierzchniowym, jak i pod względem populacji dzielnica wrocławska. Lokalizacja w samym sercu miasta, wysoki standard mieszkań, zabytkowe otoczenie determinują wysoką cenę, wynoszącą 6 902 zł/mkw. W tej okolicy relatywnie duży odsetek stanową także bloki mieszkalne z lat 60. i 70-tych.
Południową część Wrocławia obejmują Krzyki, dzielnica o największej podaży mieszkań na rynku wtórnym (34% lokalnej oferty), ze średnią ceną 5 802 zł/mkw. Jest to dzielnica o zróżnicowanej zabudowie, są tu zarówno zabytkowe wille, budynki z lat 80, jak i nowo wybudowane osiedla mieszkaniowe. W ostatnich latach jest to również obszar o największej intensywności inwestycyjnej deweloperów. Zachętę dla potencjalnych nabywców stanowi bliskość terenów zielonych, jak i dogodna komunikacja.
Kolejną dzielnicą jest Śródmieście, znajdujące się w centralnej części miasta. Tutaj ceny są nieznacznie niższe i kształtują się na średnim poziomie 5 750 zł/mkw. Jest to dzielnica z przewagą zabudowy pochodzącej z XX wieku, w tym zabytkowych kamienic. Atutem tej okolicy jest również bliskość wrocławskich uczelni wyższych, Stadionu Olimpijskiego, terenów zielonych i ZOO.
Najbardziej zaludnioną dzielnicą we Wrocławiu i jednocześnie dystryktem o największej powierzchni jest Fabryczna. Zlokalizowana w zachodniej części miasta, na jej obszarze znajduję się wiele dużych zakładów przemysłowych. Ze względu na przyłączenie wybranych dzielnic do Wrocławia dominują tu domy jednorodzinne. Analizując wtórny rynek mieszkaniowy w tym rejonie, 70% oferty stanowią jednak mieszkania w blokach mieszkalnych.
Chcąc kupić najtańsze mieszkanie we Wrocławiu, w pierwszej kolejności należy szukać wśród nieruchomości na Psim Polu. W północno-zachodnim rejonie miasta poza licznymi osiedlami domów jednorodzinnych i willi oraz dawnymi osadami wiejskimi znajdują się też trzy duże osiedla mieszkaniowe: Zakrzów, Psie Pole i Różanka. Za 1 mkw. mieszkania należy tutaj zapłacić średnio 5 359 zł.
Biorąc pod uwagę dostępność mieszkaniową we Wrocławiu na koniec września 2013 roku, przeciętne wynagrodzenie pozwalało na nabycie średnio 0,65 mkw. powierzchni mieszkania. Jest to jeden z gorszych wyników wśród największych polskich miast. Porównując jednak obecna sytuację z danymi z 2012 r. sytuacja uległa nieznacznej poprawie, za którą odpowiada spadek średnich cen mieszka (o ponad 200 zł/mkw.) przy niewielkim wzroście dochodów.
Region południowo-zachodni ze względu na swoje położenie kryje w sobie znaczny, nie do końca odkryty potencjał. Jego lokalizacja stanowi ważny obszar dla zagranicznych i krajowych inwestorów. Są to regiony o zróżnicowanym poziomie rozwoju, posiadają wciąż znaczny potencjał rozwoju. Czynnikami świadczącymi o jego przewadze konkurencyjnej mogą być m.in. stan infrastruktury drogowej czy niski koszt zatrudnienia i wysoki odsetek ludności poniżej 65 roku życia.
Region południowo-zachodni wyróżnia się najmniejsza liczbą ludności pośród wszystkich regionów NUTS 1, posiada również najmniejsza liczbę mieszkań. Warto jednak zwrócić uwagę na wysoki stopień urbanizacji – koncentracja 65,4% ludności regionu w miastach. Jest to najlepszy wynik wśród 6 regionów w Polce, nawet centralnego, w którym wynosi ona 64,1%, co może stać się jedną z przesłanek inwestowania deweloperów w tym regionie.
Agata Polińska serwis otoDom.pl
Jarosław Mikołaj Skoczeń, serwis otoDom.pl
