Ceny nieruchomości przestają szokować, rynek oswaja się z myślą, że tanio już było?

Wartość nieruchomości jest składową wielu czynników, wzajemnie na siebie oddziałujących. Obecnie aspektem mocno wpływającym na ceny mieszkań, są procedury formalno-prawne i zmiany przepisów następujące w krótkim okresie czasu. Nabywcy nie mają świadomości jak przeregulowanie w ustawach odbija się na cenach lokali. 2023 r. był pod tym względem znamienny, nowelizacja ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, wprowadziła szereg ograniczeń, a zarazem dołożyła obowiązków na inwestorów przy zmniejszeniu opcji zabudowy gruntu. Obserwowaliśmy "walkę z suburbanizacją", czyli rozlewaniem się zabudowy poza granice zurbanizowane miast. Ogranicza to jednak opcje rozbudowy obszarów podmiejskich, gdzie nabywcy poszukują lokali w niższej cenie.

Inwestorzy poszukując gruntów pod zabudowę muszą mieć stabilizację w przepisach, której obecnie brakuje. Rozpoczynając weryfikację danej działki, badane są wszelkie aspekty inwestycyjne, mityczny PUM, ale również rozbudowy sieci, odległości sąsiedzkie, lokalizacyjne np. terenów zielonych, szkół, ośrodków zdrowia, źródeł dźwięku itp. Deweloper musi dokładnie przeanalizować kilkanaście ustaw i dodatkowych źródeł przepisów np. umów drogowych! Musimy również pamiętać, że mamy "nową ustawę deweloperską", prospekty informacyjne zostały rozbudowane i muszą zostać wnikliwie przygotowane dla nabywców. W tym czasie następuje prawny "game changer"! Mamy w toku projekt, uzyskiwanie pozwoleń i uzgodnień np. obsługi komunikacyjnej inwestycji (w dużych aglomeracjach taki proces może zająć nawet dwa lata), decyzje środowiskowe, wodno-prawne, analizy gruntu… i inwestycja nie zdąży uzyskać pozwolenia na budowę w określonym terminie, a przepisy ulegają zmianie.

Ustawa z początkiem "pato", ale legislacji, czyli nadmierne uporządkowanie rynku doprowadza do jego przeregulowania. Zwiększenie powierzchni biologicznie czynnej, większe odległości od budynków, montaż przysłon na balkonach, ograniczenie opcji budowy mniejszych lokali użytkowych czy budowa placy zabaw, nawet w centrach miast przy biurowcach prowadzi do podwyższenia cen.

Kolejny czynnik wpływający na ceny to niestabilna polityka kredytowa. Branża uprzedzała, że dopalacz w postaci "taniego kredytu" doprowadzi do wzrostów cen i w dłuższej perspektywie nie będzie miał racji bytu. Obecnie nabywcy są teraz w oczekiwaniu na kolejne zmiany dostępności kredytowania. Założenia projektu się pojawiły, analizy trwają. W poprzedniej "edycji" kto podjął szybciej decyzję i nabył lokal przed wejściem programu, kupił taniej.

Mamy dużo starej substancji mieszkaniowej, która nie spełnia już norm ESG. Nabywcy są świadomi, że koszty utrzymania takich nieruchomości będą rosnąć i wymagać nakładów finansowych na termomodernizację. Standard życia i oczekiwania również idą w górę, klienci oczekują terenów zielonych, nowoczesnych rozwiązań ekologicznych jak np. retencja wód opadowych, ogrodów deszczowych, odzyskiwania wody "szarej" do obsługi części wspólnych itp. Do tego dochodzi aspekt ekologiczny, czyli budowy osiedli w maksymalnym stopniu oszczędzających zasoby naturalne i nie generujących czynników szkodliwych dla środowiska. ESG również kosztuje, duże spółki już generują raporty i przystępują do programów certyfikujących obiekty.

Reasumując nie ma przesłanek do spadku cen, jeżeli inwestorzy mają wykonywać kolejne punkty wynikające ze zmiany przepisów, rozbudowywać infrastrukturę miast ze znikomym dofinansowaniem ze strony gmin to finalnie zapłaci nabywca.

Dorota Dymyt-Holko prawnik ds. projektów deweloperskich.