Wrocław: Cavatina przygotowuje się do budowy na Szczepinie. Nowa inwestycja nad Odrą

Cavatina Holding S.A. złożyła 3 września wniosek o pozwolenie na budowę przy ul. Sikorskiego 28 zespołu budynków biurowo-usługowych. Ma stanąć na działce nr 9/4, o powierzchni 10 571 mkw. Projekt przygotowuje wewnętrzna pracownia inwestora.

15 lipca zostało wszczęte (na wniosek pełnomocnika Cavatiny z 7 maja, uzupełniony po 22 dniach) postępowanie w związku z wydaniem decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla inwestycji planowanej na parceli nr 2/2 (18 580 mkw.). Jest położona po drugiej stronie drogi, tuż Odrą. Inwestor chce zrealizować zespół zabudowy mieszkalno-usługowej. Urzędnicy mieli załatwić sprawę w ciągu dwóch miesięcy, jednak ze względu na m.in. ilość materiału dowodowego do przeanalizowania wydłużyli termin do 30 października.

Deweloper nadal nie udziela żadnych informacji z powodu trwających prac nad koncepcją.

O tej inwestycji pisaliśmy w lipcu. Firma Invest City planowała w 2008 roku wybudować przy ul. Sikorskiego 13 wieżowiec z biurami i apartamentami. Mógł sięgnąć nawet 170 m (44 kondygnacje nadziemne). Za to po drugiej stronie chciała postawić niższe budynki, nastawione na powierzchnię biurową. Archiwalne wizualizacje nie mają nic wspólnego z aktualną koncepcją.

Nie zrealizowała jednak swojego zamierzenia, a związana z nią spółka CLA Invest wystawiła teren na sprzedaż. Kupca znalazła w ostatnim czasie. To deweloper z Krakowa, Cavatina Holding. W portfolio ma dwa projekty w stolicy Dolnego Śląska: Carbon Tower oraz Diamentum Office. Powierzchnia działki przy ul. Sikorskiego 13 (2/2) wynosi 18 580 mkw., a tych przy Sikorskiego 26-32 (9/3 i 9/4) 10 632 mkw., co daje łącznie 2,9212 ha. Mówi się, że nowy właściciel może wprowadzić na rynek nawet 80 tys. mkw. pow. użytkowej. Nie zdradza jednak swoich planów.

Damian Zarzycki z Kancelarii Rzeczoznawców Aedium szacuje, że sprzedana parcela przy Odrze może być warta około 100 mln zł (ok. 2 tys. zł/mkw. powierzchni użytkowej mieszkań), a te po drugiej stronie ulicy ok. 30 mln zł (3 tys. zł/mkw.). Cena transakcji jest jednak zależna od warunków płatności i ograniczeń nieruchomości (np. warunków gruntowych i konieczności przesunięcia sieci). Nie jest zaskoczony, że duży grunt w centrum nie został do dziś zabudowany. Zwraca uwagę, że aktualny plan miejscowy obowiązuje dopiero od 2007 roku, a później oczekiwania finansowe właściciela mogły być zbyt wysokie.

– Deweloper kupi grunt za wysoką kwotę tylko wtedy, kiedy dobrze na tym zarobi (minimum piętnaście procent wartości inwestycji). Zatem tylko wtedy, kiedy ceny sprzedaży mieszkań są wysokie – wyjaśnia nam Damian Zarzycki.

Dodaje, że tak było w czasie boomu na rynku mieszkań w latach 2007-2008 i podobnie jest teraz. Wylicza, iż obecnie koszt budowy wysokich budynków wynosi około 6,2-6,6 tys. zł/mkw. PUM (przy jedno- lub dwupoziomowym garażu), a cena sprzedaży ok. 10 tys. zł/mkw. PUM.

– Zatem za sam grunt deweloper może wydać około 2 tys. zł/mkw. PUM i jeszcze na tym zarobić. W poprzednich latach było to niemożliwe – tłumaczy Zarzycki.

Podkreśla przy tym, że Atal S.A. kupił sąsiedzki grunt pod Atal Towers stosunkowo tanio, za ok. 800 zł/mkw. PUM, a łączny koszt inwestycji mógł wynieść 5 tys. zł/mkw. PUM. To umożliwiło sprzedaż lokali nawet poniżej 7 tys. zł/mkw.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przeznacza działkę przy ul. Sikorskiego 13 pod mieszkania (od drugiej kondygnacji nadziemnej, a od strony ul. Rybackiej od trzeciej) oraz usługi (administracja, gastronomia, czy handel). Budynki muszą osiągnąć wysokość minimum 15 m (maksymalnej MPZP nie określa), a od strony bulwaru nad Odrą zostać szczególnie wyeksponowane. Na każde mieszkanie przypada jedno miejsce postojowe, a na 1000 mkw. powierzchni usługowej – 20 stanowisk.

Teren Cavatiny przy ul. Sikorskiego 26-32 jest przeznaczony w planie miejscowym pod usługi (m.in. finanse, gastronomia i handel, apartamenty mieszkalne). Minimalna wysokość budynków wynosi 8-12 m, a maksymalna 12-23 m. Istniejący trzykondygnacyjny budynek biurowo-magazynowy jest objęty przebudową (całkowitą z wymogiem pozostawienia dwóch ceglanych elewacji). Warunki co do miejsc dla samochodów są identyczne jak w przypadku gruntu po drugiej stronie ulicy.

Damian Zarzycki z Kancelarii Rzeczoznawców Aedium spodziewa się na obszarze przy rzece powstania wysokiego apartamentowca.

– Jeśli właściciel chce sprzedawać mieszkania za wysokie ceny, to musi wybudować obiekt premium. Oczekuję obiektu wyższej klasy niż sąsiedzkie Atal Towers – mówi Damian Zarzycki.

Na drugiej nieruchomości przewiduje utworzenie biurowca, hotelu lub mikroapartamentowca.

– Stawiam na ten ostatni wariant, ale oczywiście wszystko zależy od właściciela nieruchomości – stwierdza Zarzycki.

Miasto uchwalało aktualny plan miejscowy w latach 2000-2007. Zakłada ochronę dwóch budynków na sprzedanym gruncie przy Odrze, w tym jednego jako reliktu dawnej zabudowy przemysłowej (na podstawie studium historyczno-urbanistyczno-konserwatorskiego). Oba zostały jednak zburzone jeszcze przed uchwaleniem MPZP, do czego doszło 18 stycznia 2007 roku. Urzędnicy wydali firmie CLA Invest od lutego do lipca 2006 roku trzy pozwolenia na rozbiórkę obiektów zlokalizowanych na wspomnianej parceli.

– Przed wejściem w życie planu budynki zostały wyburzone na podstawie odpowiednich zgód. Proces był długotrwały i całkowicie transparentny. Nie wiemy, dlaczego plan miejscowy przygotowywany był na nieaktualnych podkładach geodezyjnych – wyjaśnia Jarosław Mularczyk, prezes zarządu C.L.A. Invest Sp. z o.o.

Damian Zarzycki komentuje – Nikt nie chce mieć takich budynków na swojej działce. Wyburzenie mnie nie dziwi, ponieważ urzędnicy czasem wpisują "na wszelki wypadek" ochronę budynków do planu miejscowego. Ostateczna decyzja i tak należy do konserwatora.