Kłopotliwe świadectwa energetyczne w obiektach handlowych

Od ponad pół roku obowiązują nowe przepisy dotyczące zasad sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej. Nałożyły one na właścicieli i zarządców nieruchomości komercyjnych obowiązek przygotowania i przekazania świadectwa energetycznego nie tylko dla danego budynku, ale także dla konkretnych lokali. Już w momencie nowelizacji ustawy pojawiały się jednak głosy, że nie odzwierciedla ona realiów procesu inwestycyjnego. Praktyka rynkowa pokazała z kolei, że z komplikacjami mierzą się zwłaszcza właściciele budynków handlowych.

28 kwietnia br. weszła w życie nowelizacja ustaw o charakterystyce energetycznej budynków i prawa budowalnego, doprecyzowująca wcześniej obowiązujące przepisy. Zgodnie z nią świadectwa energetyczne, wymagane dotąd jedynie przy sprzedaży lub wynajmie nowo wybudowanych budynków, stały się obowiązkowe także dla już istniejących nieruchomości komercyjnych. Dodatkowo, właściciele i zarządcy budynków zostali zobowiązani do przygotowania osobnych świadectw energetycznych dla każdego z wynajmowanych lokali przy zawieraniu umowy najmu.

Ostatnie pół roku pokazało jednak, że spełnianie tego wymogu bywa problematyczne. Eksperci zwracają bowiem uwagę, że proces wynajmu lokalu przebiega w inny sposób niż ten założony przez ustawodawcę.

– Najemca najpierw podpisuje umowę najmu, a dopiero później rozpoczyna proces aranżacji. A to oznacza, że tuż po zawarciu umowy mogą ulec zmianie parametry techniczne lokalu takie jak np. wentylacja, klimatyzacja czy oświetlenie, które bezpośrednio przekładają się na energochłonność. Tak więc przygotowanie dokumentu dla niewykończonego jeszcze lokalu może nie odzwierciedlać rzeczywistej energochłonności – tłumaczy Mariusz Kanabrocki, Dyrektor Techniczny w MVGM.

Jak właściciele i zarządcy nieruchomości radzą sobie w takiej sytuacji? Zazwyczaj świadectwa energetyczne dla poszczególnych lokali opierają się na planach ich wykończenia. Tu jednak pojawia się wyzwanie – jeżeli w trakcie procesu fit-outu najemca zdecyduje się na jakąś modyfikację, wystawione wcześniej świadectwo może wymagać aktualizacji.

– Kluczowe jest budowanie relacji i efektywna komunikacja z nowymi najemcami. Zmiana przepisów sprawiała, że powinni oni w inny niż wcześniej sposób organizować proces najmu i samego przygotowania lokalu. Z kolei na zarządcy obiektu spoczywa rola uzmysławiania wagi dobrze opracowanych planów wykończenia oraz implikacji związanych z ich modyfikacjami. Bazując na naszym doświadczeniu, możemy powiedzieć, że z największymi komplikacjami w tej kwestii mierzą się obecnie właściciele obiektów handlowych – komentuje Leszek Sybura, Dyrektor Operacyjny w MVGM.

Dlaczego nowe przepisy okazały się wyzwaniem szczególnie dla sektora handlowego? Eksperci MVGM wskazują na fakt, że lokale w obiektach handlowych na etapie wynajmu często nie są wyposażone w klimatyzacje i oświetlenie, będące jednymi z kluczowych czynników energochłonności. Ponad to, często zdarza się, że nowi najemcy mają specyficzne wymagania wynikające z charakterystyki ich działalności biznesowej.

Oprócz dużych sieci handlowych, najemcami galerii i parków handlowych, są także lokalne przedsiębiorstwa, które często nie posiadają opracowanych standardów aranżacji przestrzeni swoich sklepów. W ich przypadku konieczność przedstawienia planów fit-outu już przy zawieraniu umowy najmu stanowi dodatkowe utrudnienie. Z kolei brak doświadczenia w tej kwestii może przyczyniać się do zmian na etapie wykańczania wnętrza, a co za tym idzie – nieść ze sobą konieczność aktualizacji świadectwa energetycznego przez właściciela lub zarządcę nieruchomości.

– Ważne jest, aby w procesie negocjacji technicznych aspektów umów najmu i wynikających z tego warunków aranżacji lokalu przewidzieć i uzgodnić już na tym wczesnym etapie wszystkie kwestie mające wpływ na przygotowanie świadectwa. Często nie jest to łatwe i wpływa na wydłużenie czasu potrzebnego do sfinalizowania umowy. Dlatego wręcz niezbędne staje się korzystanie z profesjonalnego wsparcia w tym zakresie – podsumowuje Mariusz Kanabrocki.