Nadbudowy – jak wykorzystać potencjał istniejących budynków

Wokół projektów nadbudów toczy się wiele dyskusji dotyczących nie tylko aspektów architektonicznych, ale też administracyjnych czy prawnych. Choć wiele kwestii wciąż czeka na rozwiązanie, jedno nie ulega wątpliwości – nadbudowy mogą być doskonałą odpowiedzią na wiele problemów współczesnych miast.

Współczesna urbanistyka coraz bardziej podkreśla konieczność odejścia od gospodarki „liniowej”, związanej z nieustannym wznoszeniem kolejnych budynków, na rzecz gospodarki obiegu zamkniętego, stawiającej na pełniejsze wykorzystanie potencjału istniejących już obiektów. W trend ten doskonale wpisują się projekty nadbudów, które – jako rozwiązanie nie tylko o charakterze architektonicznym, ale też mające wymiar społeczny – stają się coraz bardziej popularne na całym świecie. Skupiają one nie tylko uwagę architektów, ale też zespołów badawczych. W 2019 roku naukowcy z Technischen Universität Darmstadt przeanalizowali pod kątem wykonania nadbudów wybrane budynki wzniesione w Niemczech w latach 1950-1989. Autorzy projektu doszli do wniosku, że nadbudowy pozwoliłyby uzyskać około 1,5 mln nowych mieszkań. Doskonale pokazuje to potencjał tego rodzaju rozwiązań, który wciąż pozostaje niewykorzystany.

– W europejskich ośrodkach badawczych temat związany z potencjałem ilościowym i możliwościami, jakie dają nadbudowy budynków na cele mieszkaniowe, jest aktualny i wyróżnić możemy kilka kierunków badań w tym zakresie: nadbudowa budynków jako forma intensyfikacji zabudowy miejskiej oraz strategii zrównoważonego rozwoju miast, w tym zrównoważonej polityki mieszkaniowej; realizacja nadbudów na obszarach aktywności sejsmicznej (w Europie jest to przede wszystkim obszar basenu Morza Śródziemnego); badania nad nadbudowywaniem budynków w kontekście rozwiązań konstrukcyjnych, prefabrykacji, montażu nadbudowy oraz innych parametrów technicznych, w tym izolacyjności budynków; nadbudowa budynków w kontekście działań prośrodowiskowych: ograniczenia emisji CO2, energooszczędności, optymalizacji produkcji i zużycia materiałów budowlanych czy badań nad cyklem życia budynku – wymienia dr inż. arch. Zuzanna Napieralska z Wydziału Architektury Politechniki Wrocławskiej.

Korzystne z punktu widzenia ekonomii i środowiska

Wykonanie nadbudów niesie ze sobą wiele korzyści. Najbardziej oczywiste mają wymiar ekonomiczny. Dzięki nim znika choćby konieczność zakupu gruntu, który – zwłaszcza w centrach dużych miast – obciąża inwestora wysokimi kosztami.

Tym niemniej na korzyści związane z nadbudowami warto spojrzeć w szerszym kontekście. W ostatnich latach uwaga architektów i urbanistów coraz częściej skupia się na aspektach środowiskowych i wpływie budynku na środowisko. Z tej perspektywy zaletą nadbudów jest pozostawianie mniejszego śladu węglowego, co jest zbieżne z wytycznymi Komisji Europejskiej promującej zrównoważony rozwój miast. Jego założenia opisuje choćby wydany w 2020 roku podręcznik „Strategia zrównoważonego rozwoju obszarów miejskich” („Handbook of Sustainable Urban Development Strategies”), w którym wielokrotnie podkreślane są związki strategii dotyczących zrównoważonych miast z koniecznością ochrony środowiska i reakcji na zmiany klimatyczne. W naszym szybko zmieniającym się świecie Europa stoi w obliczu naglących wyzwań: degradacji środowiska i zmiany klimatu, cyfrowej rewolucji, przemian demograficznych, migracji i nierówności społecznych. Na pierwszej linii walki o odpowiednie rozwiązania nierzadko znajdują się miasta – czytamy w „Strategii zrównoważonego rozwoju obszarów miejskich”.

Ale to nie wszystko. Koncepcja nadbudów stanowi interesującą odpowiedź na coraz poważniejszy problem związany z „rozlewaniem się” przestrzeni miejskiej. Gwałtowny wzrost cen zakupu nieruchomości w centrach miast i brak gruntów pod zabudowę zmusza do poszukiwania nieruchomości atrakcyjniejszych cenowo na ich obrzeżach. W ten sposób miasta tracą swoje naturalne centra, co nastręcza wiele kłopotów ich mieszkańcom, choćby w kwestii komunikacji. Zjawisko to generuje również koszty dla samorządów, związane z koniecznością rozwoju infrastruktury miejskiej – budową kolejnych dróg, linii komunikacji miejskiej, szkół, przychodni. Nadbudowy budynków mogą dostarczyć brakującej powierzchni użytkowej. Przy okazji ograniczą proces zmniejszania się miejskich terenów zielonych, które często pożytkowane są na nowe inwestycje.

– Nadbudowy budynków mieszkalnych mogą stać się jedną z form, prowadzonej przez włodarzy miast, zrównoważonej polityki mieszkaniowej. Uwzględnia ona konieczność reagowania na przyrost liczby mieszkańców miast i rosnący popyt na mieszkania przy jednoczesnym ograniczaniu efektu city sprawl (rozlewania się miast) – dodaje dr inż. arch. Zuzanna Napieralska.

O mieście inaczej

W ostatnim czasie promowane są nowatorskie koncepcje urbanistyczne, mające zmienić sposób myślenia o przestrzeni miejskiej. Przykładem jest choćby koncepcja „15-minutowego miasta”, która po raz pierwszy została szerzej nagłośniona podczas paryskiej konferencji ONZ w 2015 roku przez urbanistę Carlosa Moreno. Zakłada ona projektowanie miasta w sposób, który umożliwia mieszkańcom dotarcie pieszo w ciągu kwadransa do wszystkich miejsc niezbędnych im z punktu widzenia życia osobistego i zawodowego. Impulsem dla koncepcji „15-minutowego miasta” jest konieczność stworzenia w przestrzeni miejskiej rozwiązań przyjaznych mieszkańcom, a przy tym ograniczających zanieczyszczenie środowiska, choćby poprzez zredukowanie ruchu samochodów.

Aktualnie w Wiedniu, w dzielnicy Favoriten, wdrażany jest pilotażowy program tzw. superdzielnic, które mają podnieść jakość życia mieszkańców poprzez zwiększenie publicznych terenów zielonych i stworzenie warunków do intensywniejszego ruchu pieszego. Podobne rozwiązanie powstało już kilka lat wcześniej w Barcelonie.

Projektowanie nadbudów świetnie wpisuje się w ten proekologiczny trend urbanistyczny. Należy bowiem pamiętać, że miasta są żywymi organizmami, których kształt powinien odpowiadać potrzebom mieszkańców. Zwiększając w prosty sposób powierzchnię użytkową w centrach miast, zwiększa się równocześnie liczbę niezbędnych mieszkańcom lokali mieszkalnych i komercyjnych, eliminując tym samym konieczność długiego dojazdu. Ma to niebagatelny wpływ na komfort ich życia.

– Jeśli oczywiście nadbudowa jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania terenu i warunkami technicznymi – pozwala zrealizować dodatkowe powierzchnie mieszkalne bez konieczności pozyskania niezabudowanego gruntu. Ten aspekt może być bardzo istotny zwłaszcza w dużych miastach, w których obserwujemy zmniejszającą się liczbę gruntów przeznaczonych pod zabudowę oraz pojawiające się trudności w pozyskaniu nieruchomości pod zabudowę i znaczny wzrost ich cen. Na zagadnienie to trzeba jednak spojrzeć całościowo, mając oczywiście na względzie zarówno interes wspólnot mieszkaniowych i inwestorów, a także podmiotów, na które nadbudowa będzie oddziaływała. Tutaj istotną rolę odgrywają organy administracji architektoniczno-budowlanej, które dokonują weryfikacji zgodności z przepisami planowanej inwestycji na etapie udzielania pozwolenia na budowę – ocenia Joanna Sebzda-Załuska, radca prawny i partner w spółce SWK Legal.

Nadbudowy – architektoniczne perełki

Projekty nadbudów nad budynkami istniejącymi, w tym także nad tymi, które zostały wpisane do gminnej ewidencji zabytków lub do rejestru zabytków, budzą w środowisku architektonicznym wiele dyskusji. Ścierają się w nich różne podejścia i koncepcje, dotyczące choćby wyboru stylistyki i wkomponowania w najbliższe otoczenie. Tym niemniej warto zauważyć, że w wielu krajach europejskich nadbudowy na historycznych obiektach, często o bardzo awangardowej estetyce i powstałe dzięki zastosowaniu zaawansowanych technologicznie rozwiązań, zyskały miano architektonicznych perełek. Wiele z nich stało się nawet atrakcjami turystycznymi.

Warto choćby wspomnieć słynne „niebieskie domki” Didden Village w Rotterdamie, zaprojektowane na dachu zabytkowej kamienicy przez znaną pracownię MVRDV.

Doskonałym przykładem nowatorskiego podejścia do kwestii nadbudów na obiektach historycznych jest również budynek usytuowany w Wiedniu przy Börseplatz. Pracownia BGKS Architekten przygotowała projekt efektownej, nowoczesnej nadbudowy na zabytkowej secesyjnej kamienicy. Architekci doskonale sobie poradzili z niezwykle trudnym wyzwaniem, jakim w tym przypadku był dość stromy dach, jednocześnie zyskując znacznie więcej powierzchni użytkowej dla planowanych tam lokali mieszkalnych.

Architektoniczną maestrią uwagę zwraca także renowacja przeprowadzona przez pracownię Morris Adjmi Architects w Nowym Jorku. Punktem wyjścia dla 520 West 20th był stary magazyn z 1914 roku, położony tuż przy High Line, będący jednym z niewielu pozostałych śladów po przemysłowej przeszłości dzielnicy Chelsea w zachodnim Manhattanie. Historyczna konstrukcja została przekształcona w nowoczesny budynek biurowy, a nad dotychczas istniejącymi czterema kondygnacjami pojawiła się efektowna nadbudowa, która zdaje się wręcz unosić w powietrzu.

Czym jest nadbudowa?

Prawo budowlane uznaje nadbudowę za działanie o tej samej randze co budowa budynku. Jej celem jest zwiększenie wysokości oraz powierzchni użytkowej (przy zachowaniu niezmienionej powierzchni zabudowy) poprzez dodanie kolejnych kondygnacji. Nadbudowa jest szczególnym wyzwaniem zarówno budowlanym, jak i administracyjno-prawnym w przypadku wykonania jej na obiektach zabytkowych (tj. wpisanych do rejestru zabytków lub zlokalizowanych na terenie wpisanym do rejestru zabytków).

Do rozpoczęcia jakichkolwiek prac inwestycyjnych w obiektach zabytkowych – zgodnie z prawem budowlanym – wymagane jest pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków. Bez niego niemożliwe jest otrzymanie decyzji o prowadzeniu robót budowlanych. Nieco inaczej wygląda sytuacja w przypadku obiektów, które – choć nie figurują w rejestrze zabytków – znajdują się w gminnej ewidencji zabytków. Tu decyzję o prowadzeniu prac budowlanych wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Generalnie rzecz biorąc, zadaniem konserwatora jest ocena, czy roboty budowlane nie doprowadzą do zniszczenia lub uszkodzenia zabytku. Co istotne - zgodnie z ustawą o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami – gdy dochodzi do zmiany przeznaczenia budynku zabytkowego lub jego wyglądu – wojewódzki konserwator zabytków może uzależnić swoją decyzję od wykonania dodatkowych badań konserwatorskich lub architektonicznych. Na wnioskowanie konserwatora ma również wpływ fakt, czy mamy do czynienia z wpisem indywidualnym, czy też tzw. wpisem obszarowym do rejestru zabytków.

Należy przy tym pamiętać, że uzyskanie pozwolenia konserwatorskiego nie zwalnia z obowiązku uzyskania samego pozwolenia na budowę. Jednocześnie nie obejdzie się bez ekspertyzy technicznej oceniającej konstrukcję budynku, w tym m.in. stan ścian nośnych i fundamentów, izolacji, stropów, a także gruntu. To warunek konieczny z punktu widzenia bezpieczeństwa. Pomocna podczas wykonywania ekspertyzy bywa archiwalna dokumentacja budowlana. Niestety, niekiedy w przypadku budynków zabytkowych po prostu jej brakuje. Wówczas pojawia się konieczność sporządzenia szczegółowej inwentaryzacji budynku. To kolejne wyzwanie stojące przed inwestorami.

Nadbudowy i kwestie własnościowe – czas rozwiać wątpliwości

Wykonaniu nadbudowy na obiekcie zabytkowym towarzyszy wiele zawiłości proceduralnych i warunków wymagających spełnienia. Można by je wymieniać długo, poczynając od kwestii doświetlenia sąsiadujących budynków czy prawidłowej izolacji akustycznej, poprzez zmienione warunki przeciwpożarowe, a kończąc na konieczności uzyskania zgody właścicieli budynku oraz ustanowienia odrębnej własności, gdy inwestor nie jest jego właścicielem. Zwłaszcza kwestie dotyczące realizacji inwestycji przez inwestora zewnętrznego budzą wiele pytań. Dlatego warto się nad nimi pochylić.

Nie ulega wątpliwości, że renowacje i remonty kamienic znajdujących się pod ochroną konserwatora zabytków są dużym wyzwaniem formalnym i finansowym dla wspólnot mieszkaniowych. W przypadku niewystarczających funduszy na ich przeprowadzenie wspólnoty mogą skorzystać z kilku rozwiązań. Dofinansowanie czy kredyt bankowy to niejedyne możliwości. Można także znaleźć inwestora zewnętrznego, który wykona nadbudowę. Zwykle ta ostatnia opcja jest najbardziej korzystna finansowo dla wspólnot i nie pociąga za sobą konieczności wieloletniego zobowiązania finansowego, które w przypadku kredytu lub dofinansowania trzeba rozliczyć z instytucjami ich udzielającymi. Dzięki inwestorowi zewnętrznemu można też dość szybko pozyskać znaczne środki finansowe służące zaspokojeniu potrzeb związanych ze stanem budynku i jego użytkowaniem.

– Inwestor zewnętrzny, w zamian za zgodę wspólnoty na nadbudowę, wyodrębnienie lokali i przeniesienie ich własności na inwestora, w ramach rozliczenia ze wspólnotą sam podejmuje działania, które mogą obejmować zarówno prace formalne, takie jak m.in. sporządzenie programu prac konserwatorskich, uzyskanie zaleceń i uzgodnień z konserwatorem zabytków, wykonanie projektów architektonicznych i budowlanych czy uzyskanie pozwolenia na budowę, jak i budowlane, w szczególności – wykonanie renowacji elewacji, klatek schodowych, wymiany instalacji, doposażenie budynku w windę czy remont dachu – będących naturalną konsekwencją wykonanej nadbudowy. Oznacza to, że przeprowadzenie gruntownej renowacji kamienicy może zostać wykonane stosunkowo sprawnie i profesjonalnie przy minimalnym obciążeniu dla jej mieszkańców – wyjaśnia Sylwia Wańska, prezes zarządu spółki Chmielna WWC Development, specjalizująca się w modernizacjach, konserwacjach i rewitalizacjach kamienic będących pod ochroną konserwatorską.

W tym miejscu warto wspomnieć o obawach towarzyszących kwestii członkostwa inwestora zewnętrznego we wspólnocie mieszkaniowej. Czy i kiedy staje się on członkiem wspólnoty tłumaczy Sylwia Wańska – Przy dobrze skonstruowanej umowie nie ma możliwości, aby inwestor zewnętrzny – mimo swego udziału w inwestycji i docelowego znaczącego udziału we współwłasności nadbudowanej kamienicy – do czasu jej ukończenia i przeniesienia na niego własności wybudowanych lokali – mógł mieć jakąkolwiek uprzywilejowaną pozycję w głosowaniu nad uchwałami wspólnoty, ponieważ nie będzie miał do tego czasu statusu jej członka, a co za tym idzie nie będzie miał umocowania do podejmowania decyzji w jej imieniu.

Nadbudowy w Europie

W XXI wieku w wielu państwach europejskich pojawiły się rozwiązania prawne upraszczające kwestie nadbudów.

Dr inż. arch. Zuzanna Napieralska przeanalizowała kwestie prawne dotyczące realizacji nadbudów w krajach europejskich. Jak podaje, w 2020 roku parlament brytyjski uchwalił ustawę, która ma ułatwić realizację nadbudów w budynkach wielorodzinnych. Zastąpiła ona wcześniejszą, dość zawiłą procedurę administracyjną. Nowe ustawodawstwo ma jednak kilka obostrzeń, m.in. dotyczy budynków wzniesionych tylko w latach 1948-2018, a celem nadbudowy mogą być wyłącznie lokale mieszkalne.

Z kolei we Francji w 2014 roku weszła w życie ustawa ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové), w założeniu mająca być odpowiedzią na kłopoty mieszkaniowe w sytuacji drastycznie rosnących cen nieruchomości. W ustawie pojawiły się zapisy umożliwiające lokalnym władzom m.in. na odstępstwa od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lecz – podobnie jak w ustawie brytyjskiej – tu także pojawiły się pewne obostrzenia.

O korzyściach, jakie dają nadbudowy, coraz więcej mówi się także w Polsce. W czerwcu 2023 roku na Wydziale Architektury Politechniki Śląskiej odbyła się szeroko komentowana konferencja Nadbudowa 3E: Ekonomia, Energooszczędność, Ekologia. Po jej zakończeniu powstała deklaracja złożona na ręce ministra rozwoju i technologii z rekomendacją specustawy dotyczącej nadbudowywania budynków mieszkalnych. I chociaż większość dyskusji odbywających się podczas konferencji Nadbudowa 3E: Ekonomia, Energooszczędność, Ekologia skupiała się na kwestiach związanych z budownictwem wielkopłytowym, pokazuje to wyraźnie, że nadbudowy stały się ważnym tematem dla architektów, inwestorów i przedstawicieli branży budowlanej.

– Problem deficytu mieszkaniowego jest wciąż aktualny w Polsce. Podejmowane są próby zmiany tej sytuacji np. poprzez powrót do prefabrykacji wielkowymiarowej (wielkopłytowej lub modułowej). Podejmowane są również działania ukierunkowane na nadbudowy budynków wielkopłytowych, w szczególności niskich lub średniowysokich. W okresie 2016÷2018 Instytut Techniki Budowlanej, na zlecenie Ministerstwa Rozwoju i Technologii, przeprowadził globalne badania budynków wielkopłytowych w Polsce, zmierzające do określenia ich stanu bezpieczeństwa i trwałości. W ich wyniku stwierdzono, że budynki te spełniają aktualne wymagania bezpieczeństwa konstrukcji i mogą być one użytkowane jeszcze przez wiele lat. Wskazano również, że brak jest merytorycznego uzasadnienia podjęcia działań zmierzających do masowej rozbiórki budynków wielkopłytowych. Z uwagi jednak na poprawę ich właściwości funkcjonalno-użytkowych zarekomendowano działania modernizacyjne w dostosowaniu do współczesnych standardów i oczekiwań społecznych np. w zakresie ochrony cieplnej oraz dostępu dla osób starszych i niepełnosprawnych – mówi dr inż. Jarosław Szulc z Instytutu Techniki Budowlanej.

Nadbudowy stanowią wartościową odpowiedź na wiele współczesnych problemów urbanistycznych. Dają możliwość pełnego wykorzystania potencjału już istniejących budynków, zapewniając dodatkowe lokale mieszkalne i usługowe, tak istotne z perspektywy potrzeb mieszkańców centrów dużych miast. Równocześnie mają niebagatelny wpływ na ograniczenie śladu węglowego, wpisując się w ideę zrównoważonego miasta.