Rynek powierzchni magazynowych w Polsce z wynikami jak przed pandemią

Na koniec września 2023 roku zasoby rynku magazynowego wyniosły 31,1 mln mkw., powiększając się w ciągu roku o 13,4%. Mimo to, zarówno deweloperzy w przypadku nowej podaży, jak i najemcy w ramach popytu odnotowali gorsze wyniki względem poprzednich badanych okresów.

Rynek magazynowy w ostatnich latach rozwija się dynamicznie, a do głównych czynników stojących za sukcesem należy wskazać m.in. centralną lokalizację Polski w Europie Środkowo-Wschodniej, wciąż konkurencyjne wynagrodzenie w porównaniu z innymi krajami oraz zachęty inwestycyjne dla potencjalnych inwestorów. Zasoby magazynowe w Polsce na koniec III kwartału 2023 roku szacowane były na 31,1 mln mkw., co oznacza wzrost wolumenu o 13,4% tylko w ciągu ostatniego roku.

– Analizując główne obszary koncentracji nowoczesnej powierzchni magazynowej w pierwszej kolejności należy wskazać 8 rynków: Warszawę i jej otoczenie, Górny Śląsk, Polskę Centralną, Wielkopolskę, Dolny Śląsk, Szczecin, Trójmiasto oraz Kraków. Rozwój infrastruktury drogowej i kolejowej wpłynął na decyzje deweloperów, którzy rozszerzają zasięgi swoich inwestycji na takie lokalizacje, jak Rzeszów, Kielce oraz Lublin. Dodatkowo, widoczne jest również zainteresowanie mniejszymi ośrodkami magazynowymi, takimi jak Kujawy czy obszary zachodniej Polski, sąsiadujące z Niemcami – komentuje Szymon Sobiecki, konsultant w dziale badań rynku w Knight Frank.

Od stycznia do września 2023 roku deweloperzy dostarczyli na rynek magazynowy ponad 3,1 mln mkw., przy czym największy udział nowej podaży przypadł na I kwartał 2023 roku. Dla porównania w samym III kwartale 2023 roku ukończono projekty magazynowe o powierzchni blisko 530 000 mkw. Największymi obiektami magazynowymi, które otrzymały zezwolenie na użytkowanie w pierwszych dziewięciu miesiącach były: Panattoni BTS Zalando Bydgoszcz (146 000 mkw.), Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub (125 000 mkw.) oraz Hillwood Łódź II (97 000 mkw.).

– Aktywność deweloperów w ramach podaży w budowie odnotowała niemal 40% spadek w porównaniu z rokiem poprzednim. Na koniec września 2023 roku w realizacji znajdowało się 2,5 mln mkw., co było wynikiem zbliżonym do tych odnotowywanych przed wybuchem pandemii. Pozytywnym sygnałem dla rynku jest to, że blisko połowa powierzchni w budowie jest już zabezpieczona umowami najmu. Kolejną dobrą wiadomością jest wielkość rozpoczętych inwestycji w III kwartale, które szacowane były na 890 000 mkw., co oznacza wzrost o blisko 220 000 mkw. w porównaniu z poprzednim kwartałem. Najwięcej realizowanych inwestycji zarejestrowano we wrocławskim obszarze koncentracji – 450 000 mkw. – dodaje Szymon Sobiecki.

Wśród największych inwestycji w fazie budowy wyróżniały się DL Invest Psary (120 000 mkw.), GLP Wrocław V Logistic Centre (86 200 mkw.) oraz kolejna hala magazynowa w kompleksie Panattoni Park Wrocław Logistics South HUB (90 000 mkw.).

– W pierwszych trzech kwartałach 2023 roku najemcy podpisali umowy na ponad 3,75 mln mkw. powierzchni magazynowej, co było wynikiem blisko 30% niższym w porównaniu do analogicznego okresu w roku poprzednim. Największym zainteresowaniem firm cieszyły się trzy rozwinięte obszary koncentracji, tj. Warszawa, Górny Śląsk i Dolny Śląsk, gdzie udział transakcji w całym wolumenie szacowany był na 56% – wyjaśnia Przemysław Jankowski, dyrektor działu wynajmu nieruchomości magazynowych i przemysłowych w Knight Frank.

Wśród najważniejszych transakcji zawartych w okresie I-III kw. 2023 roku znalazły się: nowa umowa podpisana w parku logistycznym DL Invest Psary, gdzie najemca z sektora logistycznego będzie zajmował 120 000 mkw., nowa umowa w parku CTPark Warsaw West w podwarszawskich Wiskitkach, gdzie firma logistyczna Raben wynajęła łączną powierzchnię 110 000 mkw., oraz umowa ekspansji na 86 000 mkw. powierzchni magazynowej w parku GLP Wrocław V Logistics Centre.

Największy udział w strukturze popytu stanowiły nowe umowy – 53%. Renegocjacje odpowiadały za 35% wolumenu, zaś ekspansje za pozostałe 12% podpisanych umów.

Słabsze wyniki po stronie popytu miały wpływ na wzrost współczynnika pustostanów o 3,7 pp. w porównaniu do analogicznego okresu w roku 2023. Na koniec września 2023 roku współczynnik osiągnął poziom 7,8%.

Czynsze wywoławcze we wszystkich analizowanych regionach utrzymywały się na stabilnym poziomie względem poprzedniego kwartału.