Do 2026 roku w Polsce powstanie ponad 54 tysięcy mieszkań PRS (Private Rented Sector)

Do 2026 roku w Polsce powstanie ponad 54 tysięcy mieszkań PRS (Private Rented Sector) – wynika z raportu PwC. Czy rosnący rynek najmu instytucjonalnego oraz sytuacja makroekonomiczna stonują wysokie przywiązanie Polaków do własności?

Według Kwartalnika mieszkaniowego Otodom, OLX i Polityki Insight około 4 proc. Polaków mieszka w wynajętych lokalach, a rynek najmu funkcjonuje wyłącznie w miastach – to tam rezyduje 91 proc. wszystkich najemców. Tymczasem w najbogatszych krajach Europy – Niemczech, Austrii czy Dani – stosunek do nieruchomości jest zgoła odmienny. Tam sektor najmu rozwija się szybciej, a udział lokali wynajmowanych na terenie Unii Europejskiej przekracza 30 proc.

Choć najem instytucjonalny stanowi w Polsce na razie mniej niż 1 proc. rynku najmu, to przed nim szerokie perspektywy rozwoju. Luka mieszkaniowa szacowana na około 2 mln lokali, najwyższe od 2012 roku stopy procentowe i spadająca siła nabywcza kierują uwagę poszukujących w stronę alternatywy, jaką staje się możliwość skorzystania z wygodnej i bezpiecznej oferty sektora PRS.

Sprecyzowane oczekiwania

Badanie "Rynek wynajmu w Polsce", przeprowadzone na zlecenie Polskiego Związku Firm Deweloperskich, wykazało, że 97 proc. ze wszystkich ankietowanych najemców instytucjonalnych jest zadowolonych lub bardzo zadowolonych ze świadczonych usług najmu. Nieruchomości te oferują różne standardy wykończenia i powierzchnie wspólne, na przykład recepcje i czytelnie. Tym samym przez wielu postrzegane są jako kolejny obszar ekonomii współdzielenia, przedkładającej dostęp nad posiadanie.

Jak tłumaczą eksperci z firmy Tétris, przygotowując fit-out dla kilkudziesięciu mieszkań na wynajem trzeba wziąć pod uwagę z jednej strony potrzeby inwestora i dewelopera, z drugiej, potencjalnych najemców. Dla pierwszej grupy istotne są zarówno koszty wykończenia, jak i trwałość użytych materiałów, ponieważ przełoży się to potem na koszty eksploatacyjne. Dla drugiej ważniejsze będą design i komfort.

Design i funkcjonalność to jedno, ale czy PRS faktycznie się opłaca? Z punktu widzenia najemców rentowność najmu wzrasta wraz ze zmianami na rynku kredytów hipotecznych. Zgodnie z wyliczeniami ekspertów, jeśli finansujemy zakup mieszkania w połowie kredytem, to powinniśmy mieszkać w nim co najmniej siedem lat, aby było to korzystniejsze niż najem.

– W przypadku umów najmu zawieranych z operatorami obiektów typu PRS najemcy zyskują dodatkowe poczucie bezpieczeństwa i stabilności. Wynika to najczęściej z ugruntowanej pozycji rynkowej podmiotu wynajmującego oraz charakterystyki umów występujących w polskim systemie prawnym. Standardowym zapisem w tego typu dokumentach może być opcja przedłużenia najmu na kolejne okresy lub możliwość zmiany lokalu na większy lub mniejszy czy w innej lokalizacji, gdy wynajmujący dysponuje ich pokaźniejszą pulą – mówi Agata Jurek-Zbrojska, partnerka kierująca praktyką Nieruchomości i Budownictwa w kancelarii CMS Polska.

Także z perspektywy inwestorów najem instytucjonalny w ostatnich dwóch latach w Polsce zdecydowanie zyskał na popularności. Jak wyliczył JLL, w całym 2021 roku wolumen transakcji w sektorze living (PRS oraz prywatne akademiki) wyniósł 665 mln euro, czyli dwa razy więcej niż jeszcze w 2019. Agata Jurek-Zbrojska zwraca jednak uwagę, że mimo narastającego zainteresowania najmem instytucjonalnym, sektor mieszkań na sprzedaż wciąż będzie notował stabilny rozwój, a model PRS będzie mu współtowarzyszył i kształtował się jako odrębny, alternatywny obszar rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Różne modele działania

Na rynku głośno o graczach, którzy weszli w PRS poprzez wykupienie deweloperów i w ramach ich działalności oraz na bazie posiadanego banku ziemi, rozpoczęli realizację nieruchomości. Ogłoszono również inwestycje typu joint venture, w których to inwestor finansowy zobowiązuje się dostarczyć środki na budowę obiektu na wynajem instytucjonalny, a deweloper odpowiada za prowadzenie całego procesu. Ponadto, są podmioty takie, jak Resi Capital czy Resi4Rent, powołane z inicjatywy samych deweloperów w celu stworzenia samodzielnie zarządzanych platform najmu.

Według danych Colliers obecna podaż inwestycji w sektorze najmu instytucjonalnego obejmuje 7,5 tys. mieszkań, natomiast w budowie lub na etapie uzyskiwania pozwoleń znajduje się kolejnych 23 tys. lokali. Rozwój rynku PRS i jego perspektywy są coraz mocniej zauważane, także banki powoli dostosowują swoją ofertę oraz procesy do usprawnienia finansowania tego typu projektów.

Sytuacja makroekonomiczna, zmiana przyzwyczajeń i siły nabywczej konsumentów, wraz z pozytywną oceną perspektyw dla sektora najmu instytucjonalnego przez inwestorów tworzą dobry klimat dla budowy tej części rynku mieszkaniowego w Polsce. Z drugiej strony rodzą się pytania, gdyż i ten sektor musi zmierzyć się z wyzwaniami dostępności gruntów, cen materiałów i ciągłością łańcucha dostaw, a także aspektami legislacyjnymi.

– O ile sytuacja prawna dotycząca najmu jest stabilna, to wyzwaniem dla inwestorów będzie zabezpieczenie różnic kursowych, gdyż najmy mieszkaniowe, w przeciwieństwie do komercyjnych, na chwilę obecną w praktyce nie są denominowane w euro. Ponadto ważnym aspektem jest uwzględnienie w stawkach czynszu kosztów obsługi nieruchomości tzw. service charges, które w najmach komercyjnych stanowią dodatkową opłatę, a w sektorze mieszkaniowym tradycyjnie w znacznej części są ujęte w czynszu – podsumowuje Agata Jurek-Zbrojska, partnerka kierująca praktyką Nieruchomości i Budownictwa w kancelarii CMS Polska.