Czy nowy rząd weźmie się za hipotekę odwróconą?

Po ośmiu latach rządów PiS wraca frakcja polityczna, której przedstawiciele – wiele lat temu – pracowali nad uregulowaniem rynku hipoteki odwróconej. Rozmowy o tej usłudze toczyły się w Polsce od 2012 roku. Wtedy na potrzebę regulacji rynku zwracał uwagę UOKiK, KNF, Rzecznik Praw Obywatelskich i Związek Banków Polskich. W 2014 roku weszła w życie Ustawa o Odwróconym Kredycie Hipotecznym, ale jest ona nazywana martwym prawem. Dlaczego? Po pierwsze żaden z banków nie wprowadził tej usługi, po drugie ustawa reguluje tylko część rynku.

Z danych Ministerstwa Sprawiedliwości wynika, że rocznie seniorzy podpisują ok. 16 tys. umów o dożywocie, na mocy których przenoszą prawo własności do nieruchomości w zamian za dożywotnie świadczenia. A to oznacza, że 16 tys. osób rocznie jest wystawianych na zagrożenie. Jakie? Utraty domu, mieszkania lub „ciągania” po sądach kogoś, kto nie wypłaca obiecanych świadczeń pieniężnych lub nie wypełnia swoich zobowiązań wynikajacych z umów.

Przypomnijmy, że hipoteka odwrócona działa w Polsce w dwóch modelach. Pierwszy model to odwrócony kredyt hipoteczny, który mogłyby seniorom oferować banki, gdyby chciały. Aby uregulować rynek „usługi bankowej” parlament uchwalił w 2014 roku ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym, która na niewiele się zdała, bo do dziś żaden bank nie ma w ofercie tego produktu. Drugi model to renta dożywotnia, hipoteka odwrócona w modelu sprzedażowym, czyli usługa oferowana m.in. przez fundusze hipoteczne.

– Niestety profesjonalne instytucje, bez opowiedniej ustawy regulującej tę część rynku są często wymieniane „na jednym wdechu” z podmiotami nieprofesjonalnymi albo osobami prywatnymi dopuszczającymi się nadurzyć. Od lat, mimo postulatów, mimo obecności na Giełdzie Papierów Wartościowych, mimo przynależności do Związku Przedsiębiorstw Finansowych czy EPPARG, mimo stworzenia norm etycznych dla całej branży jesteśmy niejednokrotnie „wrzucani do jednego wora” z tymi, którzy wyłudzają i oszukują. Od ponad 10 lat postulujemy o odpowiednie przepisy, które wprowadziłyby na rynek jakość, etykę i bezpieczeństwo obowiązujące wszystkich, którzy chcą na tym rynku działać – mówi Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM, który od roku 2008, czyli od początku istnienia, wypłacił seniorom ponad 22 mln świadczeń. Majkowski przypomina, że profesjonalne fundusze hipoteczne uczestniczyły od 2013 roku w pracach nad projektem Ustawy o dożywotnim świadczeniu pieniężnym, ale niestety projekt Ustawy został wycofany z procesu legislacyjnego. Profesjonalna branża próbowała wielokrotnie zainteresować rządzących hipoteką odwróconą, opublikowała listy otwarte w 2015, 2016 i 2018 roku przytaczając słowa KNF, UOKiK czy Rzecznika Praw Obywatelskich o konieczności uregulowania rynku, wydała kilka folderów edukacyjnych etc.

Wyzwanie dla nowego Rządu. Aż 16 tys. seniorów rocznie jest zagrożonych utratą domu

Z najnowszych danych Ministerstwa Sprawiedliwości wynika, że w 2022 roku podpisano łącznie 16 451 nowych umów o dożywocie, w wyniku których przeniesiono prawo własności nieruchomości w zamian za świadczenia pieniężne lub opiekę.[1] Przez 30 lat podpisano w Polsce ponad 170 tys. tego typu aktów notarialnych, dotyczących nieruchomości rolnych i nierolniczych. Mowa tu przede wszystkim o umowach „prywatnych”, czyli zawieranych w obrębie rodziny, krewnych ale też zupełnie obcych osób jak senior z sąsiadem, kimś znajomym, opiekunem. W puli tej zawierają się też kontrakty profesjonalnych funduszy hipotecznych zrzeszonych w Związku Przedsiębiorstw Finansowych, ale gdy porównamy liczby okaże się, że umowy profesjonalne stanowią mniej niż 1 proc. całego rynku, a „indywidualne” aż 99 proc.

– Trzeba z całą mocą podkreślić, że rocznie ponad 16 tys. seniorów jest narażonych na oszustwa i nadużycia. W momencie podpisania umowy z osobą prywatną, bez doradztwa prawnego, bez odpowiednich szacunków dotyczących wyceny nieruchomości, bez wyliczeń określających wysokość świadczeń, każda z takich umów może być zagrożeniem. Pomijając fakt, że osoba prywatna, nawet przy dobrych chęciach, może nie „unieść” zobowiązania finansowego wobec seniora przez 20 czy 30 lat, czyli do jego śmierci. Trzeba zrobić wszystko, by podmioty podpisujące umowy o dożywocie lub umowy renty były pod nadzorem państwa, by miały odpowiedni kapitał zakładowy, doświadczenie, odgórne normy etyczne i przepisy. W tej chwili umowy o dożywocie i umowy renty są podpisywane w oparciu o zapisy kodeksu cywilnego, więc tylko dobrą wolą obu stron jest przygotowanie tych umów w sposób profesjonalny. My tego pilnujemy. Czy inni tego pilnują? Śmiem wątpić patrząc na skalę nadużyć opisywanych w mediach oraz liczbę toczących się w tym zakresie spraw sądowych – mówi Robert Majkowski z Funduszu Hipotecznego DOM.

Potencjał jest, ustawy nie ma

W 2020 roku Ernst&Young we współpracy z European Pensions and Property Asset Release Group (EPPARG to organizacja zrzeszająca największe podmioty z Europy działające na rynku hipoteki odwróconej) przygotował raport na temat hipoteki odwróconej na świecie wskazując najbardziej i najsłabiej rozwinięte rynki oraz szacując perspektywy rozwoju produktów typu equity release na świecie.

Z analiz wynika, że już dziś wartość środków uwalnianych, dzięki tej usłudze, przekracza rocznie 15 mld dolarów w skali świata. Do 2031 roku liczba ta zwiększy się do 50 mld dolarów rocznie. Eksperci prognozują, że w ciągu najbliższych dziesięciu lat globalny rynek urośnie trzykrotnie.[2] Dziś do najbardziej rozwiniętych rynków na świecie należą przede wszystkim Stany Zjednoczone, Wielka Brytania i Australia. W każdym z tych krajów, dzięki usłudze hipoteki odwróconej, seniorzy corocznie uwalniają ponad 2 miliardy dolarów kapitału, a liczba firm oferujących takie produkty waha się, w poszczególnych krajach, pomiędzy kilkoma a nawet kilkuset podmiotami, jak ma to miejsce w Wielkiej Brytanii. Do rynków wysoce rozwiniętych należy zaliczyć też m.in. Kanadę, Norwegię, Szwecję i Holandię.

Przewiduje się, że za 10 lat roczny wolumen przekroczy w Stanach Zjednoczonych 25 mld dolarów, co oznacza, że Amerykanie będą sprzedawać – tylko w ciągu jednego roku - odwrócone kredyty hipoteczne o takiej wartości. Kolejnym rynkiem, który będzie – według prognoz EY i EPPARG – notował najwyższe wzrosty stanie się Wielka Brytania (z wolumenem rocznym na poziomie 13 mld dolarów). Duże wzrosty przewiduje się też w Kanadzie (3-4 mld). Szacuje się, że w Polsce do 2031 roku roczny wolumen może osiągnąć ok. 0,6 mld dolarów.[3]

– Warto podkreślić, że w najbardziej rozwiniętych krajach hipoteka odwrócona funkcjonuje od ponad trzydziestu lat, ale dynamiczny rozwój rozpoczął się w ostatniej dekadzie. Bardzo ważną rolę w tym procesie odegrał dostęp do odpowiedniego, długoterminowego finansowania, wzrost standardów oferowania usługi i reputacji usługodawców. Polski rynek, gdyby spojrzeć na niego przez pryzmat globalny, wciąż jest rynkiem młodym, raczkującym, czekającym, a wręcz domagającym się stosownych regulacji. Mam nadzieję, że nowy Rząd przyjrzy się hipotece odwróconej. Jesteśmy otwarci na rozmowy. Działając w tym obszarze od ponad 15 lat chętnie będziemy dzielić się swoją wiedzą i doświadczeniem – podsumowuje Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM, który jednocześnie pełni funkcję Członka Zarządu EPPARG.

[1] Dane Ministerstwa Sprawiedliwości, odpowiedź na wniosek Funduszu Hipotecznego DOM o udzielenie informacji publicznej z dnia 12 września 2023 r.

[2] Raport „Global Equity Release Roundtable 2020”, przygotowany przez EY i EPPARG, opublikowany 28.01.2021.Link: http://epparg.org/news/global-equity-release-market-forecast-to-more-than-treble-by-2031/

[3] Tamże.