Rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych w Polsce w III kwartale 2023 roku

Pomimo wzrostu czynszów na przestrzeni ostatnich miesięcy, polski rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych wciąż pozostaje atrakcyjnym miejscem dla najemców oraz inwestorów. Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland zwracają uwagę na spadek nowej podaży w III kw. i wyraźne wyhamowanie tempa uruchamiania nowych inwestycji.

Na koniec III kw. 2023 r. w budowie znajdowało się ponad 2,49 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, logistycznej i przemysłowej. Wolumen powierzchni w budowie wzrósł zatem względem poprzedniego kwartału, jednak wciąż jest mniejszy niż w analogicznym okresie w 2022 r., kiedy wynosił 1,4 mln mkw. więcej. Średni poziom wynajęcia projektów w budowie sięgnął około 47% i również notuje trend wzrostowy (kw./kw.).

Najwyższy poziom wskaźnika pustostanów od grudnia 2020 roku

W III kwartale 2023 r. deweloperzy magazynowi dostarczyli na rynek prawie 0,52 mln mkw. powierzchni magazynowej, co przełożyło się na dalszy wzrost ilości pustostanów, które wyniosły ponad 2,3 mln mkw. Mniejsze zainteresowanie powierzchniami przemysłowo-logistycznymi, spowodowało wzrost wskaźnika pustostanów, który na koniec III kw. 2023 r. osiągnął wartość 7,8% (wzrost o 1,1 pp. w stosunku do poprzedniego kwartału i wzrost o 3,4 pp. w odniesieniu do analogicznego okresu poprzedniego roku). Jest to najwyższy poziom wskaźnika zanotowany od grudnia 2020 roku. Eksperci nie przewidują natomiast dalszego mocnego wzrostu w tym obszarze, wskaźnik pustostanów nie powinien przekroczyć 8%.

Stabilizacja wysokości czynszów

Pomimo spadku kosztów generalnego wykonawstwa w 2023 r., czynsze za powierzchnie magazynowe raczej nie ulegną znaczącym zmianom w najbliższym czasie ze względu na wyższe koszty finansowania. Można się spodziewać nieznacznego wzrostu stawek czynszu najlepszych lokalizacjach.

Utrzymujący się w 2023 r. wskaźnik pustostanów na poziomie około 7% powoduje dalsze spowolnienie wzrostu czynszów w większości regionów. Dotyczy to zwłaszcza stref z wysokim poziomem pustostanów, gdzie powoli zauważalne są delikatne obniżki czynszów.

Spadek nowej podaży i wzrost popytu

Firmy deweloperskie nadal zachowują ostrożność w rozpoczynaniu nowych inwestycji magazynowych. Na koniec września 2023 roku w budowie pozostawało 2,49 mln m kw., czyli o 370 tys. mkw. więcej niż w poprzednim kwartale. Ze względu na utrzymujące się wysokie koszty finansowania deweloperzy uzależniają rozpoczęcie budowy od podpisania umów przednajmu na co najmniej 50% całkowitej powierzchni hali i możliwości pozyskania najemców jeszcze przed ukończeniem inwestycji. W okresie lipiec-wrzesień 2023 r. najwięcej powierzchni magazynowej w budowie znajdowało się w strefach: Dolny Śląsk (452 300 mkw.), Warszawa II (442 300 mkw.) oraz Polska Centralna (280 000 mkw.). Z kolei najwięcej nowej powierzchni magazynowej w III kw. dostarczono w strefach: Polska Centralna (102 900 mkw.), Zachód (98 800 mkw.) oraz Warszawa II (75 900 mkw.). Spowolnieniu aktywności deweloperskiej towarzyszy porównywalnie niższy popyt na powierzchnie magazynowe, co powinno w najbliższym czasie utrzymać sektor we względnej równowadze.

W pierwszych trzech kwartałach 2023 r. łączny popyt brutto na powierzchnię magazynową wyniósł ponad 3,7 mln mkw., co oznacza 25 pp. spadek r/r. W strukturze umów najmu w całym 2023 r. dominowały nowe umowy, które stanowiły ponad 53% całkowitego wolumenu zawartych umów.

W czołówce najaktywniejszych najemców od lat utrzymują się te same branże i zależnie od koniunktury, zmienia się tylko ich udział.

– Popyt na polskim rynku wciąż jest generowany przez operatorów logistycznych, firmy e-commerce oraz sektor automotive. W III kw. zarejestrowano 2 największe transakcje 2023 roku, których powierzchnia najmu przekroczyła 100 tys. mkw., a całkowity popyt brutto wzrósł o prawie 50 pp. w stosunku do II kw. 2023 r. – wyjaśnia Tomasz Arent, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Debiuty i ekspansja

TK Maxx zatrudni 2 tys. pracowników w największym centrum dystrybucyjnym w Europie, zlokalizowanym w Sulechowie (woj. lubuskie). Budynek o metrażu ponad 61 tys. mkw. to największe centrum dystrybucyjne TJX Europe w Europie kontynentalnej i drugie (po Wrocławiu) zlokalizowane w Polsce.

Lulu Group International, jedna z największych i najszybciej rozwijających się firm handlowych na świecie, otworzy w Polsce swoje pierwsze centrum logistyczne w Europie Środkowo-Wschodniej.

Konsorcjum z udziałem Volkswagena oraz Umicore zainwestuje w Polsce do końca 2030 roku niemal 1,7 mld euro (niemal 8 mld zł) i wybuduje w Nysie fabrykę baterii samochodowych.

Trójmiasto dołącza do Wielkiej Szóstki

Sytuacja na trójmiejskim rynku magazynowym powiązana jest z rozwojem infrastruktury portowej w Gdańsku i Gdyni. Pomorskie to rynek z potencjałem ponad 1,4 mln mkw. powierzchni magazynowej, a więc jest jednym z głównych rynków w kraju, atrakcyjnym dla inwestorów i najemców. Trójmiejskie porty odgrywają coraz ważniejszą rolę na logistycznej mapie regionu Europy Środkowej i Wschodniej. Wzrost znaczenia transportu morskiego oraz przeładunków w Gdańsku i Gdyni spowodowały ogromny boom na powierzchnie produkcyjno-magazynowe. Duży popyt na powierzchnię magazynową, który ma miejsce na tym rynku doprowadził do spadku wskaźnika pustostanów do poziomu 1,5%, (III kw. 2023 r.), przy średniej krajowej wynoszącej 6,7%. Jednocześnie jest to rejon z najniższym wskaźnikiem pustostanów spośród wszystkich regionów magazynowych.

– Klientami centrów logistycznych na Pomorzu są nie tylko firmy korzystające z transportu morskiego, ale również firmy skandynawskie czy bardzo aktywna w Trójmieście branża e-commerce. Na koniec września 2023 r. w budowie w strefie Trójmiasta pozostawało ok. 287 tys. mkw. powierzchni przemysłowo-logistycznej, czyli więcej niż w rejonie Poznania (215,5 tys. mkw.) – mówi Wojciech Nowicki, Dyrektor, Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland

Rynek centrów danych w Polsce

Polska znajduje się w pierwszej trójce krajów, poza regionem FLAPD – Frankfurt, Londyn, Amsterdam, Paryż i Dublin, czyli największych rynków centrów danych w Europie, pod względem potencjału na naszym kontynencie. Wyżej znajduje się jedynie Berlin i Madryt. Perspektywa wzrostu na rynkach innych niż FLAPD jest wysoka i optymistyczna. Związane jest to z popytem, czyli tempem digitalizacji społeczeństwa i gospodarki. W dobie pandemii, wiele dziedzin życia uległo intensywnej cyfryzacji. Stąd stale rosnące znaczenie centrów danych, które już dziś stanowią kluczowy element gospodarki. Lokalizacja u zbiegu tras telekomunikacyjnych prowadzących z Czech i Niemiec zapewnia Warszawie doskonałe połączenie zachodniej części Europy z jej środkowo-wschodnią częścią, a także krajami skandynawskimi. Warszawa będzie przeżywać dynamiczny rozwój w obszarze centrów danych, stawiając ją w pierwszej trójce stolic o największym wzroście. Centra danych stały się filarem współczesnego świata i nie inaczej jest w Polsce, gdzie potencjał rynku szybko rośnie i czyni go wyjątkowo atrakcyjnym dla inwestorów. Kampusy zaprojektowane są tak, aby zapewnić firmom i organizacjom wystarczającą moc obliczeniową, redundancję i nieprzerwaną łączność. Aktualnie to magazyny w Warszawie są kluczowym rynkiem dla sektora centrów danych w kolejnych kwartałach można spodziewać się wzrostu zainteresowania ze strony takich najemców.